Sokféle javaslattal éltek már a jelzáloghitelek terhei alatt összeroppanó családok megmentésére, néhány éppen formát ölt a hosszas halogatás után létrehozott Nemzeti Eszközkezelő Társaság üzleti tervében. Az ismertté vált ötletek egyike sem látszik azonban alkalmasnak arra, hogy végleges megoldáshoz vezessen. A törlesztési terhek átmeneti enyhüléséért később súlyos árat kell majd fizetnie az érintett adósoknak, akár a rögzített árfolyam, akár a futamidő-hosszabbítás halogató taktikáját választják. Előbb vagy utóbb szembesülniük kell kötelezettségeik valódi súlyával, s ebből az ütközésből a néhány évre levegőhöz juttatott adósok százezrei kerülhetnek ki végleges vesztesként.

Az eddigi javaslatok közös jellemzője, hogy csak a kézenfekvő banki eszközök tárházából válogatva kísérelnek megoldást találni egy olyan dagadó gondra, amelynek nincs előzménye, ezért korábban nem is alakulhattak ki megfelelő pénzügyi terápiák a kezelésére. Az adósok terheit tartósan enyhítő rendezési lehetőségek feltárása ezért feltétlenül megköveteli, hogy kilépjünk a bankári gondolkodás kereteiből, és a pénzügyi szektor egészét átfésülve megtaláljuk a jelenlegi javaslatoknál nagyobb hatásfokkal működő eszközöket.

Kézenfekvő, hogy a jelzálogkölcsönök hosszú futamidejére tekintettel bevonjuk a vizsgálati körbe az életbiztosítók eszköztárát, itt ugyanis nem ritka a több évtizedes vagy éppen az egész életre szóló időtartam. Az ilyen hosszú periódusra vonatkozó pénzügytechnikai eszközök ismeretére annál is inkább szükség lenne, hogy elkerüljük a rövid távú szemléletből, a pillanatkép elemzéséből fakadó veszélyes következtetések levonását. E konzekvenciák – olykor rendkívül tekintélyes forrásokból fakadva – például arra ösztönöznék a svájci frank alapú hitelek adósait, hogy forintosítsák kölcsöneiket, vagyis azonnal realizálják a teljes futamidőre szóló pillanatnyi árfolyamveszteségük egészét.

A HOLT TŐKE FELSZABADÍTÁSA. A végleges megoldások keresése azt is megköveteli, hogy elemezzük a jelzáloghitelek természetét. Ez a konstrukció lényegében arra szolgál, hogy az adós a jelzálogbank hitele segítségével megszerezhesse a számára szükséges ingatlant. Ezért cserébe lemond az ingatlantulajdonával való gazdasági rendelkezés, e tekintetben az equity jogáról mindaddig, amíg adósságát nem rendezi. Vagyis lényegében equity-építés zajlik a futamidő alatt: úgy kerül egyre közelebb a gazdasági rendelkezési jog megszerzéséhez az adós, ahogyan rendezi a tartozását. Ha a jelzálogkölcsönt visszafizette, akkor ismét teljes fedésbe kerül az ingatlanra vonatkozó tulajdonjoga és az ingatlanával való gazdasági rendelkezés joga. Teljessé válik az equity.

A tehermentesített ingatlanok tulajdonosai azonban újabb problémával szembesülhetnek, amint nyugdíjba vonulnak: hogyan egészítsék ki a megszokott életszínvonaluk fenntartására nem elégséges nyugdíjukat, ha jellemzően nincs más nagyobb értékű vagyontárgyuk, mint a tehermentes ingatlanuk? Az Európai Unió angolszász vidékéről ellesett minták alapján már 17 tagállamban ismert egy erre szolgáló pénzügyi konstrukció, amely az ingatlanban lekötött holt tőke felszabadítására szolgál. Az equity release lényege, hogy ingatlana tulajdonjogának átengedése fejében az ingatlanban maradó nyugdíjas a pénzügyi szolgáltatótól élete végéig rendszeres járadékszerű ellátást kap.
Vagyis ez a konstrukció megfordítja a jelzáloghitel folyamatát: nem az equity építése, hanem az equity lebontása a cél. Éppen ezért az equity release legjellemzőbb módja az úgynevezett fordított jelzálog, azaz a reverse mortgage.

Milyen megoldásra vezethet az equity release tanulmányozása a magyar jelzáloghitelesek gondjai kapcsán? Mindenekelőtt orvosolhatja azoknak az adósoknak a problémáját, akik a futamidő-hosszabbítás opcióját választva törekedtek havi törlesztő részleteik megfékezésére, de e célra koncentrálva elfeledkeztek arról, hogy hitelszerződésük megnyújtott futamideje alatt már nyugdíjba fognak vonulni. <#zaras_figyelo#>Az viszont, hogy valaki a magyarországi öregségi nyugdíjára alapozza a törlesztését, gyakorlatilag elképzelhetetlen. A nyugdíjak 100 ezer forintot sem elérő átlagos összege egyszerűen nem teszi lehetővé a törlesztő részletek további fizetését a nyugdíjas élet fenntartásának minimális költségei mellett sem. Ezért ilyen esetekben, más forrásból származó segítség nélkül az ingatlan elvesztése szinte elkerülhetetlen. Tudjuk azonban, hogy az equity release ismert módozata, így a fordított jelzálog is, kivétel nélkül tehermentes ingatlant követelnek a konstrukció működtetéséhez (erről az Európai Unió 2007-es, Study on Equity Release Schemes in the EU című átfogó felmérése tanúskodik). Ezért a konstrukciót számottevően át kell alakítanunk annak érdekében, hogy optimális megoldást nyújthasson a nehéz helyzetbe került hazai adósoknak.

PARADIGMAVÁLTÁS. Az átalakítás három területen kíván paradigmaváltást: a bankok mellé be kell vonni a biztosítókat is a rendezésbe, a járadékokat kétfázisú konstrukciókká kell alakítani, végül a tulajdonjog szakaszos (részletekben történő) dinamikus átírási modelljét be kell vezetni a földhivatali nyilvántartásoknál. Mindezek nyomán egy teljesen új megoldást kapunk: a jelzáloggal terhelt ingatlanra alapozott kétfázisú nyugdíjkiegészítő életjáradékot (conditional equity release scheme – CERS). A CERS lehetővé teszi, hogy a jelzálogadósságot nyugdíj-kiegészítéssé varázsoljuk.

A program legfőbb újítása abban rejlik, hogy két fázisra bontja az ingatlantőke felszabadítását: a tehermentesítés, majd a nyugdíj-kiegészítés (vagy határozott tartamú járadék) fázisára. A fedezetet mindkét etapban az ingatlan tulajdonjogának szakaszos, a CERS-szolgáltató életbiztosító által kifizetett rendszeres életjáradéki összeggel egyenértékű és azzal egyidejű átírása jelenti. A tulajdoni hányad átírásának e dinamikus modellje a második újítás a koncepcióban. A harmadik új elem pedig az, hogy nem bankhitel típusú, hanem kétfázisú járadék típusú a megoldás. Vagyis, nem szakosított bank adja a fordított jelzáloghitelt, hiszen terhelt ingatlanra nem lehet fordított jelzáloghitelt felvenni, hanem életbiztosító társaság nyújtja a tükrözött fordított jelzálog alapú, kétfázisú speciális életjáradék-szolgáltatást. Miután ez a modell egy súlyos állami vészhelyzet elhárítását célozza, a járadék jellegű törlesztések és kifizetések adómentességét, illetőleg a CERS-szolgáltató általi szakaszos ingatlanszerzés illetékmentességét az államnak természetesen biztosítania kell.

A CERS-megoldás első fázisa a tehermentesítés lesz a tükrözött fordított jelzálog révén. A jelzálog törlesztő részleteit nyugdíjba vonulása (vagy bármely más ok) következtében fizetni képtelenné vált ingatlantulajdonos ennek érdekében szerződik egy CERS-szolgáltató biztosítótársasággal. E társaság a tulajdonos helyett fizeti a hitelező banknak a törlesztő részleteket, ennek ellenértékeként pedig a tulajdonos, az általa továbbra is lakott ingatlanának bizonyos hányadát a CERS-szolgáltatóra engedményezi. Mégpedig éppen akkora tulajdoni hányadát, hogy az megegyezzen a törlesztő részlet és az ingatlan aktuális piaci értékének az arányával. Ennek a határozott tartamú életjáradéknak a kedvezményezettje nem a tulajdonos, hanem a jelzáloghitelt nyújtó bank.

A CERS-szolgáltató biztosítótársaságok a törlesztő részletek fedezetének előteremtése érdekében Nemzeti CERS Ingatlanalapot indíthatnak. Ez a tíz évnél hosszabb tartamú befektetési egységhez kötött (unit-linked) élet- és nyugdíjbiztosítási termékeik eszközalapjai közé is bekerülhetne, így a biztosítási ügyfelek meghatározott arányban ezen instrumentumot is beválaszthatnák a befektetési portfóliójukba. Az alap a bevételeiből, kezdetben például a Nemzeti Eszközkezelő Társaság (NET) által nyújtott hosszú lejáratú kölcsönből finanszírozza a biztosító járadékszolgáltatását a jelzáloghitelt nyújtó bank részére (a CERS-szerződést kötött adós nevében). Ezzel párhuzamosan, a tulajdoni hányadok dinamikusan szakaszolt átírásával a biztosítótársaság által megszerzett ingatlanok a szóban forgó ingatlanalap tulajdonába kerülnek.

Az alap induló tőkéjét a CERS-szolgáltató biztosítók mellett legalább három további forrásból lehet előteremteni. Elsőként az érintett bankok hozzájárulásából, mely bankok különben kénytelenek lennének a céltartalékaik terhére leírni, illetve diszkontáron értékesíteni a NET-nek vagy esetleg más szervezetnek a bedőlő hiteleiket. Másodsorban a stratégiai intézményi befektetők vásárlásaiból, harmadrészt pedig az eszközkezelő befizetéséből vagy garanciája révén. E konstrukció jóvoltából ugyanis utóbbi intézmény lényegesen kisebb terhelést viselne, mint bármely más megoldás esetében.

A CERS-szolgáltató mindaddig folytatja a törlesztő részletek fizetését, amíg az ingatlant terhelő jelzáloghitelt teljes mértékben vissza nem fizeti, vagyis amíg az ingatlan a jelzálog alól tehermentessé nem válik. Így megszerzi az ingatlan azon tulajdoni hányadát, amely korábban jelzáloggal terhelt volt.

A megoldás második fázisa biztosítja az éppen tehermentesített ingatlanban még résztulajdonos volt adós nyugdíj-kiegészítését (vagy határozott tartamú járadékát bármely életkorban), immár valódi fordított jelzálog révén. A résztulajdonos halálával (vagy az előre meghatározott időtartam leteltével) a CERS-szolgáltató biztosítóra (majd tőle a Nemzeti CERS Ingatlanalapra) száll az ingatlannak az első fázisban a biztosító által még meg nem szerzett tulajdoni hányada is. Az ingatlan tulajdonosa így száz százalékban a CERS-szolgáltató biztosító, majd az ingatlanalap lesz. Ez utóbbi az ingatlan hasznosítása alapján elszámol a biztosítótársasággal, illetőleg az egyéb érintett felekkel, így a NET-tel is.

VISSZAVÁSÁRLÁS. A modell opcionális, harmadik fázisa lehetőséget nyújthat az örökösnek vagy a volt tulajdonosnak az ingatlan visszaszerzésére, kedvezményes visszavásárlási jelzálog révén. Ez esetben a Nemzeti CERS Ingatlanalap, mint az ingatlan új tulajdonosa a CERS-szolgáltató biztosítóval és az eredeti jelzálogkölcsönt nyújtó bankkal megállapodva felajánlhatja az örökösnek (vagy a határozott tartamú járadék leteltével az ingatlan volt tulajdonosának), hogy kedvezményes jelzálogkölcsönt vegyen föl az ingatlan visszavásárlása érdekében. Így azt ismét megveheti a korábbi tulajdonos, vagy az elhunyt családjában tartható az ingatlan.

A CERS programban részes jelzálogadósok fellélegezhetnek majd, hiszen végleges megoldást kapnak. Amiről cserébe le kell mondaniuk – az ingatlan tulajdonjoga –, azt úgyis elveszítették volna. S vele a reményt is, hogy talpra állhatnak. A CERS ezt a reményt is visszaadja.