Fotók: MTI

Pörög a lakáspiac, hiszen rég nem látott magasságokba emelkedett az adásvételek száma a múlt esztendő utolsó és ez év első heteiben. Januárban – a Duna House becslései szerint – mintegy 13 ezer ingatlan cserélt gazdát országszerte, ez nem kevesebb mint két és félszerese a 2011. januári forgalomnak. Bár a végtörlesztés indukálta adásvételi láz lényegében a válság előtti aranyéveket idézi, az árakról már közel sem mondható el ugyanez. Az inflációt is beszámítva (reálértéken) az átlagos lakásárak négy év alatt 30 százalékkal csökkentek országszerte, de nominálisan is 12 százalékos az esés az FHB lakásárindexe alapján. Az átlag mögött azonban óriási eltérések vannak: akad olyan ingatlan, amely a vérzivataros időkben is megőrizte értékét, de van, amelyik ma feleannyiért kel el, mint amennyit a válság előtt elkértek érte (a piac fekete bárányainak listáját lásd alább).

CSÖKKENŐ ÁRAK
Harmati László, az FHB Jelzálogbank Nyrt. üzleti vezérigazgatója elmondta: az utolsó hónapok törlesztési hajrája miatt +2 helyett végül –2 százalékos lett a 2011-ben országos szinten kimutatott átlagos ingatlanár-változás. A szerény csökkenés mögött az állhat, hogy egyre több középosztálybeli, megtakarításokkal is rendelkező család fordult az olcsó, sőt immár kifejezetten akciósan kínált használt ingatlanok felé – magyarázza Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank Zrt. vezető elemzője. Majd hozzáteszi: az emberek, látva az euró körüli bizonytalanságokat, a görög csődöt vagy Magyarország leminősítését, az IMF-tárgyalások körüli huzavonát, majd a 300 forint feletti eurót, viszonylag nagy számban kezdtek csemegézni a nyomott áron kínált lakóingatlanokból.

Az elmúlt két-három hónap rengeteg adásvétele azzal is magyarázható, hogy a jó lehetőségeket kereső vásárlók már két éve vártak. Előbb a kilakoltatási moratóriumra, majd az állami támogatások meghirdetésére, azután jöttek a súlyos gazdasági hírek. Mostanra viszont eltűntek a legkomolyabb bizonytalansági tényezők, a bajokat „beárazta” a piac, így a 2012-es év jobb lehet – érvel Rutai Gábor, a Duna House (DH) ingatlanforgalmazó hálózat elemzési vezetője. A mesterségesen megállapított, ma már mesebelinek tűnő 180 forintos végtörlesztési frankárfolyam hatása persze egyszeri. Mégis: igencsak elgondolkodtató, hogy a lehetőség lezárultával, most februárban is kitartott az élénk adásvételi kedv, sőt, Rutai Gábor úgy véli, március első két hetének adatai alapján az első tavaszi hónap is érezhetően erősebb lesz, mint egy éve volt.

Harmati László szerint ugyanakkor sok tényező foghatja vissza a keresletet. Például az, hogy zömmel saját erőből törlesztettek a devizahitelesek. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) statisztikája szerint a február végéig jelentkező több mint 169 000 végtörlesztő 69 százaléka nem vett fel forinthitelt, azaz közel 700 milliárd forintot magánerőből teremtettek elő az emberek. A vésztartalékok (lakástakarék-szerződések, életbiztosítások, befektetési jegyek, betétek) felszabadítása mellett a családon belüli „körbetartozások” is megugrottak. <#zaras_figyelo#>


FINANSZÍROZÁSI GONDOK
Bár többen nagyon erős tavaszi hónapokat várnak, Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője úgy látja: a befektetői érdeklődés még kitart ugyan, ám pár hét vagy a 2012-es tavaszi hónapok esetlegesen kiugró adatából még nem szabad messzemenő következtetéseket levonni. Déry szerint a tartós stabilitáshoz (esetleges árnövekedéshez) megalapozott keresletbővülés is kellene. Ezzel az FHB szakértői is egyetértenek, sőt hozzáteszik: a végtörlesztésre kifizetett 671 milliárd forintnyi saját erő a következő években rettentően fog hiányozni a lakásvásárlók pénztárcájából.

Az is biztos, hogy a hitelpiac sem éppen acélos, a közvetítők tapasztalata szerint ma a vevők 80-90 százaléka készpénzzel fizet. Ezt tapasztalják a Corvin negyed magasabb kategóriás lakásainak eladásánál is – mondja Földi Tibor, a Cordia Zrt. vezérigazgatója, aki szerint a vásárlók nívós, már elkészült otthonokat keresnek, de ezekből egyre kevesebb van. A Cordia friss felmérése szerint 2012-ben és 2013-ban kétezer alá csökkenhet a fővárosi, vállalkozói építésű lakások darabszáma, és a zuhanást csak az áfa 27-ről 10 százalékra csökkentésével lehetne megállítani.

A felpezsdült lakáspiacra azért érdemes volt a bankoknak is reagálniuk, s a finanszírozási konstrukcióikat is átgondolniuk. A bankoknak, no és persze a hitelfelvevőknek új környezetben, rengeteg állami akció keretrendszerében (kamattámogatás, árfolyamgát, szocpol, lakás-takarékpénztárak) kell megtalálni a mindkét fél számára elfogadható finanszírozást. Surányi Zoltán, a CIB Bank lakossági üzletfejlesztési vezetője szerint lakossági oldalról a bizalom hiánya, a munkanélküliség és a magasabb hitelkamatok, a bankok oldaláról pedig a szigorúbb törvényi szabályozás, valamint a forráshiány nehezíti mégis a lakáshitelezési piac élénkülését. A bankok azért kialakították „tavaszi akciós ajánlataikat”; ezeket egy-egy valóban kedvező lehetőség mellett leginkább a nagyobb önerő megkövetelése, a nagyfokú óvatosság és a lakáshitelek ügyfélaktivitás szerinti szegmentálása jellemzi, ami azt jelenti, hogy akár érdemben jobb ajánlatot is kaphat az adott bankkal többféle kapcsolatban álló ügyfél, mint az utcáról beesett érdeklődő.

A lakossági devizahitelezés ma már a nemzeti sorstragédia szinonimája. Az elmúlt években sokan megégették magukat, nem gondoltak a veszélyekre, elsősorban az árfolyamkockázatra. Ma ezért döntően már csak forinthiteleket lehet elérni, amelyek egyfelől mindenképpen drágábbak, másfelől – ha kisebb mértékben is, de – ugyanúgy kockázatosak. Az igazsághoz tartozik, hogy a devizahitel sem teljesen tiltott, de eurós lakáskölcsönöket csak akkor igényelhetünk, ha jövedelmünk legalább a minimálbér tizenötszöröse, és még így is csak az ingatlan forgalmi értékének legfeljebb 60 százalékáig nyújthatnak hitelt a bankok. Surányi Zoltán arra is figyelmeztet, hogy a forintkölcsönöknél a jövőben a devizahitelek árfolyamkockázatát könnyen felválthatja a kamatkockázat, amely éppúgy képes a törlesztőrészletek emelésére. (Egy százalékpont kamatváltozás akár 7 százalék különbséget jelenthet a törlesztőrészletben.) Ez azt jelenti, hogy egy 3 százalékpontos kamatemelkedés ugyanolyan mértékben növeli meg a törlesztőrészletet, mint amikor devizahitel esetében 160-ról 194 forintra drágult a svájci frank, vagy 250-ről 303 forintra az euró.

A legjobb lakáshitelek megtekintéséhez kattintson!

A HITELKÍNÁLAT
A ma elérhető legjobb ajánlatokat táblázatban is összegyűjtöttük, emellett Gergely Péter, a BankRáció.hu szakértőjének a segítségével igyekeztünk összefoglalni, hogy mire is érdemes figyelnie annak, aki most szeretne lakáshitelt felvenni.

Az első, amit mindenképpen át kell gondolnunk, az önerő, és bizony e tekintetben ma sokkal nehezebb helyzetben vannak a hitelfelvevők. Rég elmúltak azok az idők, amikor minimális, akár mindössze 10 százalékos önerő mellett, s akár minimálbérre bejelentve is hitelképes (akár több tízmilliós ingatlanokra) lehetett valaki a bankoknál. A jelenlegi szabályozásnak megfelelően amennyiben jelzálog típusú hitelt veszünk fel, ingatlanvásárlásnál a hitelintézetek maximum az ingatlan forgalmi értékének 80 százalékáig nyújthatnak kölcsönt forintalapon. Mindez rettentő érdekes, mert az érték sokáig 75 százalék volt, s mindenfajta hírverés nélkül a változást belecsempészték a körültekintő lakossági hitelezés feltételeiről és a hitelképesség vizsgálatáról szóló 2009-es kormányrendelet egy módosításába. Más kérdés, hogy most aligha mennek el 80 százalékig a bankok, de úgy látszik, a kormány kicsit elkezdte támogatni a hitelbővülést.

Új építésű ingatlan vásárlásánál az új állami kamattámogatott, szocpolféle támogatást is igénybe lehet venni, illetve az eddig is ismert állami támogatás szintén elérhető vásárláshoz, építéshez. Ennek segítségével nagyon versenyképes hitelt lehet kapni (az OTP hatályos hirdetménye szerint akár 6,24 százalék is lehet az adósok által fizetendő kamat), igaz, hogy csak egy nagyon szűk réteg veheti igénybe. A pontos részleteket ezúttal nem ismertetnénk, de alapvetően azok élhetnek a 800 ezertől 2,5 millió forintig terjedő szocpollal, akik új lakást építenek vagy vesznek, dolgoznak, képesek megfelelni bizonyos energiahasznosítási követelményeknek, és nem luxuslakásokat építenek. A szocpol utólag jár, és a támogatás összege függ a gyermekek számától, a lakás nagyságától, de bemondásra jövőbeli gyereket is lehet vállalni. Az otthonteremtési kamattámogatás új, használt, illetve hátralékos adósoktól megvett bármilyen lakásra is járhat, itt is számít a gyermekszám, és 30–70 százalékos lehet a kamattámogatás. Arról nem is szólva, hogy a kedvezményes hitellehetőségek elindulására még ez év őszéig (új lakások esetén még tovább) kell várni, mert rendelet már van, de a rossz feltételek miatt a kereskedelmi bankok nem hirdetnek ilyen konstrukciókat. A feltételek átdolgozása pedig hosszú hónapokig tarthat. Nem is szólva a kisebb lakásba költözést vállaló rossz adósoknak és lakásaik vevőinek nyújtandó támogatásokról, amelyekre még nincs meg a brüsszeli ámen.
ÚJ BESOROLÁSOK
A hitelek mellett lízingmegoldások is elérhetők a piacon. Gergely Péter szerint az ilyen ügyletek sajátosságából fakadóan a legtöbb esetben nem éri meg használt ingatlant lízingelni, hanem az új építésű ingatlanoknál jön ki a lízing adóelőnye. Akik valamilyen oknál fogva kifejezetten el szeretnék kerülni, hogy az ingatlan az ő nevük alatt szerepeljen, azoknak szintén hasznos. Például katona, rendőr, s bárki, aki lakhatási támogatást kap, ügyesen fel tudja azt használni a lízingdíj megfizetésére. Összességében Magyarországon éppen azért nem kedvelt a lízing, mert nem kerül a nevünkre az ingatlan.

A hitelbírálatok sokkal szigorúbbá váltak az utóbbi időben. Az okok ismertek: gazdasági válság, kormányzati lépések, a nem teljesítő hitelek arányának ugrásszerű növekedése, szóval mindenfajta banki bukás. Ez több lépcsőben történt, a legutóbbi általános szigorítás a végtörlesztéssel egy időben volt érezhető. Mindez nem tényszerű, pontosabban a banki reklámok, weboldalak, hirdetmények alapján nem derül ki, csak akkor szembesül vele az igénylő, amikor minden dokumentumot bevitt és megkapta a bank ajánlatát. Ez elég kellemetlen tud lenni sok esetben, ezért érdemes lehet hitelközvetítő segítségét kérni, de vigyázzunk, hogy csak olyannak a segítségét vegyük igénybe, aki nem kér pluszpénzt az ügyintézésért. Bizony meglepő eseteket hallottunk. Egy ügyfél 19 millió forintos új lakást szeretett volna venni, 13 milliós hitelt vadászott. Kiválasztott egy bankot, ahol nagyon jó kondíciók voltak. Harmincéves emberünknek 800 ezer forintos nettó fizetése volt, biztos volt abban, hogy megkapja a hitelt. Az adott banknál kilencféle ügyfél-kategória és árazás volt, s valamiért a kiváló paramétereivel is csak egy közepes kategóriába fért bele. Miután a hitelközvetítő értetlenkedett, a bankban azzal védekeztek, hogy sajnálják, de ezt dobta ki a rendszer. Mindez arra példa, hogy ma már nehezen kiszámítható, hogy egy bank kit mennyire ítél hitelképesnek.

MEGLEPETÉSEK HELYETT
Ha a hitelképességre nehéz is erős indikációt adni, Gergely Péter szerint legalább a banki értékbecslésre érdemes megpróbálni támpontokat nyújtani. A forgalmi érték azonos lehet a piaci értékkel és a vételárral is elméletileg, de a bankok által becsült forgalmi érték sohasem nagyobb, mint az adásvételben szereplő vételár. Tehát hiába jutunk alkalmi áron, például 10 millió forintért (vételár) egy olyan lakáshoz, amelyről biztosan tudjuk, hogy 13 milliót ér (piaci érték), a bank maximum a 10 milliót fogja alapul venni (forgalmi érték), és ez esetben legfeljebb 7,5 millió forint hitelt ad. Igen ám, de a bankok használnak egy további számot, az úgynevezett hitelbiztosítéki értéket (HB érték) is, ez azt fejezi ki, hogy a bank milyen áron ismeri/fogadja el az ingatlant a hitelkérelemhez. Ezt a számot bankon belül sokszor szokták menekülő értéknek is hívni. Ez az érték általában 10-15 százalékkal alacsonyabb, mint a forgalmi, és a mai konzervatív banki hitelbírálatnak megfelelően sok pénzintézet inkább a HB érték 75-80 százalékáig nyújt csak kölcsönt, vagy legalábbis a legjobb ajánlatok zömét ekkor kapjuk csak meg. Például a Gránit Bank előre közli a legversenyképesebb hitelkonstrukciójánál, hogy az maximum az ingatlan(ok) forgalmi értékének 50 százalékáig vehető igénybe. Az Oberbank is hasonlóan jár el, ők a forgalmi érték 60 százalékáig finanszíroznak. Persze ez csak irányadásnak használható, hiszen bizonyos hitelintézetek értékbecslői nagyon óvatosak, míg mások rugalmasabbak. Egészen hihetetlen skálán mozoghatnak az értékbecslések. Egy általunk hallott esetben egy pesti, új építésű penthouse lakásba egymás után jött a két banki hitelminősítő. Az első tíz perc alatt végzett, készített pár fényképet, s el is viharzott. A másik értékbecslő egy óráig dolgozott, mindent tüzetesen megnézett, lézeres mérővel mérte a távolságokat, kóstolgatta a panorámát és megvizsgálta a közműórákat tartalmazó szekrényt is. A tulajdonos szerint a lakása legalább 70 millió forintot ér; az első értékbecslő 57 millióra taksálta a forgalmi értéket, a második csak 45 millióra. Mivel ilyen szórás és ilyen meglepetések is előfordulhatnak, semmiképpen se centizzük ki a lakásvásárlásnál, főleg a lakáseladásból tervezett vételnél a családi költségvetést.