bal_fn9_cikk_kapcsNem biztos ugyanis, hogy a lakásvétel helyett bérlakásban élő illető irracionális. Természetesen, ha valaki a 80 négyzetméteres lakás megvétele helyett rendkívül magas hozammal tudja befektetni a vételárat jelentő 25 milliót, akkor könnyű belátni, hogy értelmesebb forgatni a pénzt.

De ne egy „szuperbefektetőből” induljunk ki, hanem tekintsünk át olyan szempontokat, amelyek árnyalják a Magyarországon kialakult képet, itthon ugyanis a lakosság 95 százaléka saját lakásban él, ezzel az ingatlan messze a legnagyobb lakossági megtakarítási elem, ami nem feltétlenül jó döntés.

Egy kis matematika

Számoljunk jelenleg reális adatokkal! Van 25 millió forintunk, amiből tudunk venni egy közepes fekvésű 80 négyzetméteres fővárosi lakást! A lakást eladó partnerünket azonban nem csak az értékesítés érdekli, havi százezer forintért hajlandó bérbe is adni nekünk a lakást. Gondolkodjunk csak három évben!

Teljesen kockázatmentesen három évre betehetjük a pénzünket magyar államkötvénybe, jelenleg 9,2 százalékos éves hozammal. Ha így járunk el, akkor évi 2,3 millió forint kamatbevételhez jutunk. A 20 százalékos kamatadó megfizetése miatt ez 1,84 millió forint nettó jövedelmet jelent. A lakás éves bérleti díja 1,2 millió forint.

A bérlésnek tehát van évi 640 ezer forint készpénz-előnye. Ha össze akarjuk hasonlítani a bérlést és a tulajdonlást, akkor már csak az a kérdés, hogy a lakásunk éves értéknövekedésének és az állagfenntartásra, javításra, illetve a vásárláskori illetékre költendő összeg különbsége van-e 640 ezer forint.

Vagyis egyik oldalon a lakás értéknövekedése és a megtakarított bérleti díj áll, a másik oldalon az állampapír hozama és a megtakarított amortizáció (vagyis a lakás állagjavítására fordítandó összeg), illetve a vásárlás megtakarított illetéke. Akkor jobb döntés a lakás megvétele, ha 2,6 százalékos nettó értéknövekedést tapasztalunk a lakáspiacon. Ez ugyan egyáltalán nem irreális, de az elmúlt években a stagnáló árakkal jellemezhető ingatlanpiacon még ekkora értéknövekedés sem lett volna jellemző.

Figyelem: a 2,6 százaléknak tisztán kell kijönnie, vagyis ha egy évben a lakás értékének egy százalékát (a 250 ezer forint egyáltalán nem irreális) az állag megóvására kell költenünk, illetve első lakás esetén 1,2 millió forintos illetékkel számolunk, akkor a lakás árának rögtön 5,1 százalékkal kell nőnie évente, hogy a vásárlás érje meg és ne a bérlés.

Szubjektív érzetek

Nem az ördögtől fogant gondolat tehát Magyarországon lakást bérelni, ahelyett, hogy tulajdonolnánk a lakást. Természetesen a lakásbérlésnek, tulajdonlásnak vannak szubjektív elemei is. Pro és kontra: van, akinek biztonságérzetet ad a „saját”.

Ugyanakkor van, akit a korlátozott pénzügyi likviditás, a lakásbirtoklással járó felelősség, adminisztratív teendők, lakógyűlési borzalmak inkább elriasztanak a lakásbirtoklástól. Érdemes azonban egy mindenki által elfeledett szempontot is figyelembe venni! Említettük, hogy Magyarországon a lakosság 95 százaléka saját tulajdonú lakásban lakik, ami Európában kirívóan magas arány. Úgy gondolkodnak az emberek, hogy érdemes megspórolni a bérleti díjat.

Egy jól működő ingatlanpiacon az nem szempont, hogy mi fogunk lakni a lakásban, vagy ki fogjuk adni, pénzügyileg éppen ugyanúgy fogunk dönteni. Azaz a lakás-tulajdonlás vagy jó üzlet, vagy nem, függetlenül attól, hogy bérleti díjat spórolunk meg, vagy bérleti díjat realizálunk vele. Ha tehát jó üzlet az ingatlan, akkor nem is csak egy lakást érdemes birtokolni, hanem annyit, amennyire megtakarításainkból futja.

Vagyis nincsen különbség pénzügyileg aközött, hogy az első, általunk is lakott lakásról van szó, vagy a többedikről. Az 50 millió forinttal rendelkező befektető a második 25 milliós lakásnál is ugyanazt az összehasonlítást végezheti el. Vagy 1,84 milliós nettó kamatbevétellel befekteti az állampapírpiacon a 25 milliót, vagy lakást vesz és kiadja (ebből jön 1,2 millió forint bruttó bevétel évente, ebből azért illik adózni is), és drukkol, hogy az értéknövekedés mínusz állagmegőrzés, illetve az illeték valamekkora időszakra elosztott összege nagyobb legyen, mint évi 640 ezer forint (ha nem számolunk azzal, hogy a bérletidíj-bevétel adóköteles). Nagyon fontos hangsúlyozni, hogy az ingatlanvétel egy hatékony piacon pontosan ugyanúgy mérlegelendő, ha magunk fogunk lakni benne, vagy, ha kiadjuk.

----Tényleg ugyanannyi?----

„Annyiba kerül a hiteltörlesztés, mint amennyi a lakbér lenne, akkor már inkább törlesztő-részletre költök, mint lakbérre, és legalább saját lakásom lesz” – ez az örök érv a bérlakásban élők ellen.

Sántít is, illetve igazság is van benne. Ha abból indulunk ki, hogy valaki nulla megtakarítással, havi százezer forintot tud kigazdálkodni, és ebből vagy lakbért fizet, vagy saját tulajdonú, hitelből megvett lakásban lakik, és hitelt törleszt, akkor határozottan bölcsebbnek tűnik hitelt felvenni. Csakhogy a számok nem feltétlenül igazolják, hogy valóban ugyanannyi a ráfordítás.

Egy 25 millió forintos hitel tízéves futamidőre nem havi százezer forintból jön ki, mint amennyi a bérlés havi költsége lenne, hanem 280 ezer forintból. De még húszéves hitel esetén is havi 180 ezer forint a törlesztés, harminc évre pedig 160 ezer forint körüli összeg, noha mindegyik számsornál nem a drágább forintalapú hitellel, hanem a kedvezőbb kamatozású, svájcifrank-alapú hitellel kalkuláltunk.

Ráadásul tulajdonosként ismételten nem szabad elfeledkezni a havi akár 30-50 ezer forintos állagmegőrzési költségről sem. Gondolkodjunk ismét máshogyan! Ha valakinek van 25 millió forintja, akkor kevesen javasolnák azt, hogy vegyen fel 25 millió forintot, abból törlesszen lakáshitel-részleteket, a befektetett pénzét pedig kamatoztassa állampapírban. Miért gondolkodunk máshogyan, ha nulla forintunk van? Vagyis biztos, hogy jobb befektetés lakást venni, mint egyéb céllal felhalmozni, és közben lakást bérelni? Úgy tűnik, hogy nem.

Hitelkalkulátor

Számoljunk megint mechanikusan! Akinek 300 ezer forint megtakarítása van egy hónapban, választhat. Vagy felvehet egy 25 millió forintos hitelt és törlesztheti 10 évig, és elkölt továbbá havi 20 ezer forintot az ingatlan állagmegőrzésére. Vagy bérelhet egy lakást 100 ezer forintért, és 200 ezer forintot félretehet. Ha a félre tett pénzt 10 százalékos (jelenleg nem irreális) hozammal be tudja fektetni, akkor a tizedik év végén közel 40 millió forintja lesz (ilyen időtávra már kamatadómentesen is be tud fektetni).

Természetesen egy ilyen magas hozamkörnyezetben jó eséllyel a 25 millió forintos lakás tíz év múlva szintén ér 40 millió forintot, de az ingatlanpiacon azért vannak kellemetlen periódusok, nem biztos, hogy valóban ekkora az értéknövekedés.

Fontos hangsúlyozni, hogy a fenti példákban azért tűnik a bérlés kifejezetten kedvezőnek, mert nyomottak a bérleti díjak és éppen magasak a befektetési piacon elérhető kamatok. Ez nem feltétlenül marad így, de érdemes a fenti összevetéseken elgondolkodni, jelenleg ugyanis egyáltalán nem igaz, hogy a lakásbérlés rossz üzlet, sőt a nyomott bérleti díjak mellett inkább racionális döntésnek tűnik.

További szempontok

A lakásbérlésnek egyéb előnyei is lehetnek. Magyarországon ugyan – a Nyugattal ellentétben - ma még nem jellemző, hogy igazán nagy háztulajdonosok adnák ki a lakásaikat, noha ők sok lakásuk folytán jelentős árelőnnyel tudnak fejleszteni, beszerezni, energiahatékonyságot racionalizálni.

A magyar ingatlanportfolió ugyanis vacak és drága, azaz rohamos tempóban pusztul le, az egyedi tulajdonban levő lakások miatt nincsenek felújítások, fejlesztések, nem alakul ki ugyanis konszenzus, minden bérházban akad olyan lakó, aki ezeket megakadályozza.

Egy OECD-tanulmány szerint a magyar lakáspiac energiafelhasználása 75 százalékkal rosszabb, mint az uniós átlag, a legjobb mutatókkal rendelkező uniós államokhoz képest pedig összességében majdnem két és félszeres a magyar lakások működtetési költsége. A jelenlegi olaj- és gázáraknál ez a pénztárcánkat egyre mélyebben érintő tétel, egy modernebb ingatlanstruktúrában jobb energiafelhasználás alakulhatna ki.