Jusson lakáshoz - csoportosan?

Figyelő
2001-05-22 18:43
Létezik Magyarországon is a bankhitelnél olcsóbb lákásvásárlási megoldás: a csoportos vásárlói rendszer. Jelenleg állami támogatásért lobbizik - ha megkapja, még az eddiginél is kedveltebbé válhat.


Régóta népszerű...A rendszer őse az 1755-ben Angliában megalakult első Building Society (Ingatlan Társaság) volt, német nyelvterületen az 1950-es évektől kezdtek működni azok a közös megtakarítási formák, amelyek azóta a lakosok mintegy kétharmadának teszik lehetővé a lakásvásárlást. Fontos megemlíteni, hogy a csoportos vásárlási lehetőség nemcsak az ingatlanok esetében áll fenn. Latin-Amerikában például olyan autógyárak működtetnek ilyen rendszereket, mint a General Motors, a Volkswagen, a Ford, a Fiat vagy éppan a Honda. A rendszer az 1970-es évek végén olyannyira népszerűvé vált Portugáliában és Spanyolországban, hogy a megugró vásárlásoknak köszönhetően jelentősen megfiatalodott az autópark. Brazíliában jelenleg közel 20 millió ügyfelet tartanak nyilván.

Saját megtakarításból, régi lakás eladásából vagy bankhitelből - sokan csak ezeket a finanszírozási módokat ismerik lakásvásárlás esetén. Pedig létezik más megoldás: a csoportos vásárlói klubrendszer.

A vásárlói klubok feladata tulajdonképpen a vásárlóerő koncentrálása. A csoportos vásárlói rendszer lényege ennek megfelelően az, hogy a belépők havi részletekben fizetik ki a megvásárolni kívánt ingatlan árát, a cég pedig az így befolyó pénzből folyamatosan lakásokat és házakat vásárol a csoport tagjainak.

A megoldás elsősorban azoknak ajánlható, akik nem tudnak eleget tenni a bankok által előírt hiteligénylési feltételeknek, és így nem juthatnak hozzá az ahhoz kapcsolódó állami támogatásokhoz sem. És azoknak, akik tudnak várni, akár éveket is...

Kinek ajánljuk?

A rendszer annak számára lehet előnyös, aki tud előre tervezni az életében. Ha nagyobb lakást szeretne, mondjuk 3-5 év múlva, érdemes lehet belevágnia egy ilyen szerződésbe. Ez ugyanis a legolcsóbb finanszírozási forma - a saját megtakarítástól és a szerencsejátéktól eltekintve -, és a szerződéses összeg az inflációval arányosan nő, tehát elméletileg nem veszít értékéből.

Ráadásul nem kell olyan szigorú kritériumoknak megfelelni, mint a bankhitelek esetében. Ezért cserében azonban el kell fogadni azt, hogy a szerencse fogja meghatározni, pontosan mikor is jut hozzá pénze ellenértékéhez.

Aki azonban hitelképes, és nem akar várni, annak mindenképpen az államilag támogatott lakáshiteleket javasoljuk!



Csökkentse a havidíjakat!A licitáláson kívül még egy tényező segíti a havidíjak minél gyorsabb befolyását: az ajánló rendszer. A Poligrupo Kft. például a beajánlott ügyfél bruttó tagsági díjának, valamint az első 15 havi részlet befizetése után, illetve a vásárlási jog megszerzéséig felszámított kezelési költségeknek a tizedét is átengedi a toborzónak. A serkentés hatásos: a többletbefizetések miatt az igénylők több mint fele a futamidő első felében juthat lakáshoz. A Carion ennél többet is kínál: a multi level értékesítési struktúrában a szerződő ügyfél rövid tanfolyamon vehet részt, és ha akar, ő maga is lehet értékesítő. A havi törlesztődíjakat így akár 90 százalékkal is csökkenteni lehet, hiszen tulajdonképpen már a cégnek dolgozunk, fizetés helyett a törlesztőrészleteinket engedik el.

Olcsó változat

A csoportot szervező cég csupán csekély kezelési díjat számol fel, ami viszont neki így is befektetéseinek busás megtérülését jelenti. A rendszerben nem kell fizetni hitelkamatot, igaz, a már befizetett törlesztő részletek sem kamatoznak, szemben azzal, ha befektette volna a tag.

Az, hogy egy-egy ingatlanba éppen ki költözhet be, sorsolással (ahogy a szakmában mondani szeretik: a sorrendiség megállapításával) vagy éppen licitálással dől el. Utóbbi esetben a tagok további törlesztőrészleteket ajánlanak fel azonnali befizetésre.

A rendszer fontos eleme, hogy a hitelfelvételi és a törlesztő összeget folyamatosan aktualizálják, hogy az ügyfelek a növekvő ingatlanárak mellett is hozzájussanak a várva várt ingatlanhoz. Az aktualizálás a felek által kölcsönösen elfogadott mutatószám alapján, általában évente háromszor történik.

Lakás célú szerződés esetén a futamidő 10-15 év, tehát elméletileg előfordulhat, hogy a befizetőnek akár több mint egy évtizedet is várnia kell, míg lakásához jut. A cégek többsége azonban saját eszközeinek terhére korábban lehetővé teszi az ingatlanvásárlást. A Poligrupo és a Carion is 9 évben maximálta a várakozási időt, annak ellenére, hogy az utóbbinál 15, míg az előbbinél 10 év a futamidő.

Állami támogatás hiányában

A csoportos vásárlás a bankok nyújtotta hitellehetőségek és a lakás-takarékpénztárak mellett gyakorlatilag a lakásfinanszírozás harmadik pillérét jelenthetné, hiszen a többihez viszonyítva igen olcsó megoldás. Jogosan teszi fel tehát a kérdést Nyéki Zoltán, a piac egyik vezető cége, a Poligrupo ügyvezető igazgatója: ha valaki egyéb megoldások hiányában, lehetőségeit felismerve, a csoportos vásárlási forma előnyeit kihasználva kívánja lakásproblémáját megoldani, miért nem részesülhet olyan mértékű állami támogatásban, ami más esetben alanyi jogon megilleti?
A számok azt mutatják, hogy a csoportos vásárlási rendszerben fizetendő havi részletek még így, állami támogatás nélkül is alacsonyabbak a támogatott hitelszerződések havi törlesztőrészleteinél.

A rendszerben azonban vannak kockázati tényezők. Mi történik például akkor, ha egy tag egy idő után nem hajlandó teljesíteni a havi részleteket? Hogyan lehet elérni, hogy aki már beköltözött kisorsolt ingatlanába, ne feledkezzen meg a továbbra is esedékes törlesztőrészletekről?

A Poligrupo Kft. és a vele egy érdekeltségi körbe tartozó Carion Rt. ennek megfelelően több garanciális elemet is beépített a rendszerbe. A cég az ügyfelek vagyonát sajátjától elkülönítve kezeli, a hitelt kapott boldog ingatlantulajdonosok fizetési hajlandóságát pedig azzal biztosítja, hogy az általuk vásárolt ingatlant eladási tilalom és jelzálog terheli.

Ha az ügyfél nem fizet

Ha a szerződő fél még a jogosultság megszerzése előtt nem tudja vállalni a törlesztőrészletek fizetését, eladhatja valakinek a szerződését, vagy a futamidő végén megkapja az addig befizetett összeget. Mivel mindenki részére életbiztosítást kötnek, halálesetnél a biztosító vállalja a hátralék kifizetését, így az örökösök hozzájuthatnak a pénzhez.

Ha valaki sorsolás után nem tud fizetni - tehát nem szándékosan maradnak el a töresztőrészletek -, a csoportszervező társaság a segítségére siethet. A megszerzett ingatlan eladásából finanszírozható a hátralék.



Nemcsak lakást!A rendszer nálunk elsődlegesen lakásvásárlásra specializálódott, de igénybe vehető egyéb célokra is. Átépítés, bővítés, felújítás, vállalkozás bővítése, eszköz vásárlása; de sokan csak építőanyagot vásárolnak az összegből. Ötéves futamidővel pedig gépkocsivásárlásra lehet szerződni. Kezest csak a legritkább esetben kérnek, és nem kell a banki hiteligényléshez hasonló hosszadalmas procedúrát sem kivárni.

Jogi szabályozás

Ahhoz, hogy az eddigi megtűrt státusz helyett a piac szerves részévé válhassanak a vásárlói klubok, szükség van az egységes működési feltételek meghatározására. Ezenkívül azért is szükséges a piac rendbetétele, mert a bizonytalan szabályozási környezetben számos olyan kis cég működik, amely a legalapvetőbb szakmai követelményeknek sem felel meg.

Ezért eshetett meg az, hogy az egyik ilyen társaság nyomtalanul eltűnt a vásárlók befizetéseivel. Ez azonban nem azt jelenti, hogy maga a konstrukció rossz - megfelelő törvényi szabályozással, felügyeletei rendszerrel az ilyet ki lehet védeni, éppen úgy, mint a bankok esetében.

A piac szabályozását egyébként az 1997-es fogyasztóvédelmi törvény írta elő, a Gazdasági Minisztérium (GM) várhatóan júniusra készíti el az erre vonatkozó jogszabálytervezetet. Ez azonban még nem tartalmazza, hogy a csoportosan vásárlók is megkapják az állami támogatást (sem a kamattámogatást, sem az adókedvezményeket).

Garanciális elem, hogy a jövőben csak olyan részvénytársaságok foglalkozhatnak vásárlói klubok szervezésével, melyek biztonsági letétje eléri az előző évi szerződésállomány legalább 5 százalékát, de minimum a 20 millió forintot. További feltétel pedig az engedélyezési hivatal hozzájárulása.

A kiemelt kamattámogatásának összegével átszámított Poligrupo havi részletek
Poligrupo
FHB

Futamidõ (év)

Szerzõdés értéke indexált (*) az év elsõ napján (Ft)
Havi részlet támogatás nélkül (Ft)
Kiemelt kamat-támogatás összege ***
Poligrupo havi részlet kiemelt támogatással (Ft) ****

Szerzõdés értéke:

10 000 000 Ft

havi részlet:

108 280 Ft

Lakáshitel kiegészítõ kamattámogatással

kamat: 11,75%, 6,2%

támogatás: 5,55% egy éves kamatperiódus

1
10 000 000
103 363
42 035
61 328
2
10 700 000
110 599
44 977
65 622
3
11 449 000
118 341
48 126
70 215
4
12 250 400
126 624
51 494
75 130
5
13 108 000
135 490
55 099
80 391
6
14 025 500
144 973
58 956
86 017
7
15 007 300
155 121
63 083
92 038
8
16 057 800
165 980
67 499
98 481
9
17 181 900
177 599
72 224
105 375
10**
17 181 900
177 599
72 224
105 375

(*) az indexálás mértéke évi 7% (**) a 10. évben nincs indexálás (***) 10 év alatt: 6 908 614 Ft, havi támogatása a szerzõdés aktuális értékének megfelelõ megoszlással (****) ha az állam kiemelt támogatásban részesítené ezeket a konstrukciókat is

Forrás: Poligrupo Kft.