A legfrissebb, egyértelmű recessziót hozó GDP-adatok egyáltalán nem vidítják fel a lakásépítésben vagy épp az ingatlanértékesítésben, bérbeadásban érdekelt cégeket, sem a korábban virágzó szektorból élő vállalkozások ezreit. Amint azt az egyik, ingatlan-tanácsadással foglalkozó közepes vállalkozás neve mellőzését kérő vezetője panaszolja, tavaly, tavalyelőtt még több mint kéttucatnyi nagyobb ingatlanberuházónak adtak tanácsot projektek kialakításához, továbbviteléhez, ám mára egy-két ügyfelük maradt csak. „Fogalmam sincs, mi lesz velünk jövőre, de végül is jöjjön, aminek jönnie kell, majd kitalálunk valami mást” – legyint lemondóan a tulajdonos-ügyvezető.

LETISZTULT VISZONYOK
Hasonlóan borús a helyzete a hazai lakáspiacnak is, még akkor is, ha a szektor ismert cégeinek elemzői igyekeznek az ígéretes, jó dolgokat meglátni a többnyire negatív folyamatok mögött (a hitelkönnyítő állami intézkedésekről lásd a keretes cikket). Az Otthon Centrum elemzési vezetője, Déry Attila például úgy véli, ennél lejjebb már aligha eshet a használt lakások ára. Ráadásul az új lakások piacán is elvben megmozdulhatna valami. Több, még talpon lévő ingatlanpiaci vállalkozás keresi meg az Otthon Centrumot azzal, hogy teljesen előkészített projektjeik vannak, és piackutatást, valamint jövőbeli értékesítéstámogatást kérnek az ismert, széles franchise-hálózattal és tevékenységi körrel rendelkező ingatlanos cégcsoporttól.

Rutai Gábor, a Duna House ingatlanértékesítő hálózat elemzési vezetője is reméli, hogy az elmúlt hónapokban tapasztalt több apró pozitívum összeadódik az idén, és némiképp növekszik a lakásadásvételek száma. A Duna House szakértőjének becslései szerint a tavalyi 87,8 ezer után az idén akár 100 ezer otthon is gazdát cserélhet.
„A lakást keresők lassan négy éve kivárnak” – mondja Rutai Gábor. Hónapról hónapra mindig csak vártak valamire a lehetséges vevők, illetve az eladók. Először az árak további esésére, később a kilakoltatási moratórium feloldására, az adósmentő intézkedésekre, majd pedig az új állami szocpol- és kamattámogatási szabályokra. „Mára minden fontos intézkedés kikristályosodott, látszik, mit ad az állam, a hosszú évek alatt pedig gyarapodott a család, generációk költöztek össze vagy szét, és számos olyan családi esemény történt, ami miatt már sokaknak nem halasztható az ingatlankérdés megoldása” – fejti ki a Duna House szakértője. Ő főként ezért várja a tranzakciók számának némi javulását. Igaz, hozzáteszi, a válság előtti évek némelyikében 200-250 ezer lakáscélú ingatlan cserélt gazdát itthon, ám e számnak még a megközelítése sem reális a következő években.

JÖHETNEK A FELÚJÍTÁSOK
Az Otthon Centrum friss lakáspiaci elemzése szerint 2008-ban még 9,15 százalék volt az új lakások aránya az összes (a mainál kétszer több) eladott lakóingatlanon belül, ám ez a mutató mára kevesebb mint a felére, 4,4 százalékra zuhant. Azaz a fent említett, elhalasztott kereslet nagy része – már amennyiben stabilizálódik egyszer a gazdaság, és beindul a hitelezés – először elsősorban a használt lakások szegmensét érinti. Nem mindegy azonban, hogy milyen minőségű és összetételű kínálattal találkozik a reménybeli kereslet.

Bár régiós összevetésben olcsónak tűnik a magyar ingatlanpiac, a lakásállomány összetétele, kínálata meglehetősen rossz. Különösen a széles körben elérhető kategóriákban. Ezen sokat változtathatnak a korszerűsítések, főként az energetikai felújítások. Déry Attila szerint éppen ez a szegmens lehet a következő években az, amely az építőipari vállalkozásokat kihúzhatja a csávából. Azok, akik most anyagi okokból nem költöznek, mert például nem tudnak vagy nem mernek hitelt felvenni, dönthetnek úgy, hogy korszerűsítik, bővítik lakásukat-házukat. Bár a végtörlesztés miatt a lakossági megtakarítások csökkentek, az olyan konstrukciók, mint például a mind népszerűbb lakás-takarékpénztárak, segíthetik ezt a folyamatot. Annál is inkább, mivel az ilyen lakáscélú megtakarításokat az állam is támogatja, illetve ezek mellé szintén államilag támogatott hitelek vehetők fel. Bár a megtakarítási összegek hozzátartozók közt összevonhatók, nagyobb építkezésekre és vásárlásokra kevés a néhány milliós összeg, viszont a felújítások tömeges megindulását katalizálhatja a rendszer. Némiképp segíthet, hogy végre idén tavasszal felállt az újlakás-építési támogatás (közkeletű nevén a szociálpolitikai kedvezmény, röviden szocpol), illetve a lakáshitelhez kapható állami kamattámogatás (az otthonteremtési kamattámogatás) új rendszere.

Az előbbi feltételei igen szigorúak, összege pedig csak az olcsóbb vidéki piacokon közelíti egy átlagos új lakás költségének alig 10 százalékát. Magyarán az adminisztráció csak a sokgyerekes, kizárólag új lakást kereső vagy építő, fizetőképes, illetve még hitelképes szűk rétegeknek jelenthet megoldást.

ÚJ MÉLYPONT JÖHET
A támogatott hitelek rendszere is segíthet. Igaz, az első ilyen konstrukciót csak most hirdette meg az FHB, mert korábban a jogszabály igen előnytelen feltételeket alakított ki. A szakértői becslések szerint azonban az új támogatások eleinte pár ezer tranzakciót érinthetnek, ez csak a teljes adásvételek néhány százalékát jelenti. Érdemi hatásuk ezért az idén korlátozott lehet. Például azért is, mert a támogatás ellenére 14 százalék körüli teljes hiteldíjmutató mellett kínálják ezeket a konstrukciókat, illetve a támogatás csak öt évre szól, és ezalatt is folyamatosan csökken. Azaz a hitelektől való tömeges elforduláson aligha segít. Ez utóbbinak a hátterében nyilvánvalóan a gazdasági helyzet, ennek pszichikai hatása és a bankok hitelkihelyezésének visszafogása áll.

Az említett néhány pozitív tényezőt ugyanakkor tucatnyi negatív esemény, tendencia árnyékolja be. A gazdasági növekedés eltűnésével például a legfrissebb statisztikák szerint folytatódik az újlakás-építések drámai zsugorodása. A használatba vettek száma 2012 első fél évében újabb 20 százalékkal csökkent, és 5000 alá zuhant. Sőt, év végéig akár 10 ezer új lakás átadása is veszélybe kerülhet; ez újabb történelmi mélypontot jelentene, egyúttal mintegy negyede annak, ami egy egészséges gazdaságban évente elvárható lenne.

Ennél is ijesztőbb, hogy Budapesten, amely az építőipari cégeknek is kulcsterület, a lakóingatlanfronton 54 százalékos volt a csökkenés. Értékesítési céllal az év első hat hónapjában mindössze 346 lakás készült, ez tizede (!) a 2007 első felében átadott, vállalkozók által épített otthonokénak. Igaz persze, hogy a szerény kereslet
miatt sok a félig felépült, át nem adott, azaz a statisztikákból kimaradt lakás. Megszokott ugyanis, hogy a beruházók szerkezetkészen hagyják azokat az új otthonokat, amelyek nem kelnek el. Ha megvan a vevő, ő dönti el, milyen burkolatokat, szanitereket, illetve belső kialakítást rendel. Ilyen módon rentábilissá tehetők már a kisebb lakásszámú projektek is. Persze a vásárlók is bizalmatlanok, az el nem készült lakásokra nem szívesen fizetnek előleget.

AKÁR AZ ÍNSÉGES IDŐKBEN
Az Otthon Centrum elemzése szerint a vállalkozói építések átlagos lakásszáma is harmadára, 20-ra esett vissza. Nagyon jellemző az is, hogy a még talpon maradt fejlesztők kis beruházással 4-6 lakásos házakat húznak fel, egyetlen fillér banki hitel nélkül. Budán és a népszerű pesti kerületekben vannak még ilyen szórványos fejlesztések. Ez azonban az ezredforduló előtti ínséges évek gyakorlata. Ez sem tömeges életminőség-javulást, sem érdemi céges megrendelést nem jelent az építőiparnak, valamint a kapcsolódó ingatlanos vállalkozásoknak
(a vállalkozói lakásépítések alakulásáról lásd a grafikont a 38. oldalon).

A közeljövőre vonatkozó előrejelzések sem éppen rózsásak, a várható új otthonok számát prognosztizáló, kiadott építési engedélyek alakulása további drámát vetít előre az ingatlanszektorban. Bár a csökkenés szédítő üteme lassult, a kiadott engedélyek száma még a nagyon alacsony bázisról is képes volt csökkenni, méghozzá 17 százalékkal, 5000 alá. Az elmúlt két évben 40-40 százalékos volt a zuhanás.

Ilyen folyamatok mellett nem csoda, hogy a szektor kisvállalatai tömegesen mennek tönkre, a cégvezetők pedig új kihívásokat keresnek, ha lehet, más területeken. A nagyobb ingatlanfejlesztők és kivitelezők a töredékére vették aktivitásukat, jobbára túlélő üzemmódra kapcsoltak, ha még nem mentek csődbe az ágazatot érintő általános körbetartozás miatt.

Lakáspiaci kilátások
■ Az építőipar válságát súlyosbítja, hogy történelmi mélyponton van a lakásépítés. Az idén 10 ezer körüli új lakást adhatnak át, erre 80 éve nem volt példa, így 2011 után ez évben újabb negatív rekord dőlhet meg. Az első fél évben alig több mint 4400 lakás épült országosan, ez 20 százalékkal kevesebb az egy évvel korábbinál. Igaz, a visszaesés üteme lassult.
■ A fővárosban drámai módon, 54 százalékkal csökkent az újlakás-átadások száma az első fél évben. A vállalkozói építés 346 volt, ez tizede a 2007-ben, illetve 2009-ben regisztrált értéknek, de még a 2010-es adatnak is csak a negyede.
■ Az otthonok egyre kisebb részét, már csak mintegy harmadát építik vállalkozások.
■ Az építőipart legfeljebb a beinduló felújítási, energetikai korszerűsítési hullám segítheti, amelyet stimulálhatnak a lakás-takarékpénztári megtakarítások.
■ A banki hitelezési hajlandóság csökkenése 2013 végéig kitarthat, az állami intézkedések (szocpol, kamattámogatás) csak a teljes lakáspiac tizedére hatnak közvetlenül.
■ Az adósmentő csomagok és az árverezési kvótarendszer viszonylag sikeres, de kérdés, nem termelődnek-e újra az adósságok kezelhetetlen mértékben.
■ Érdemi, átfogó és érezhető piaci növekedést csak a gazdaság stabilizálódása, a hitelezési kedv tömeges élénkülése hozhat. Addig csak egyes részpiacok (például kiemelt környékek) esetén lehet érdemi kereslet. A többi részterületet (használt-, újlakás- és bérleti piacok) inkább a túlkínálat, az árak stagnálása jellemezheti.


Elmaradó külföldiek
■ A válság kirobbanásával gyakorlatilag eltűntek a külföldi vásárlók a magyar ingatlanpiacról. Leszámítva például a Hévíz környékén aktív orosz és ukrán érdeklődőket, akik a helyi ingatlanosok szerint az elmúlt években a vevők 50-60 százalékát adták. A tehetős orosz rétegek mindenütt a világon szívesen vásárolnak akár saját, akár kiadási célú ingatlanokat. Emellett a Balaton környékén néha felbukkanó német ajkú vevőket, néhány idegenbe szakadt magyart vagy azok leszármazottait lehet külföldinek tekinteni. A fővárosban a pesti belvárost kedvelő oroszok mellett csak elvétve akad vevő, ők is csak a legfrekventáltabb helyeket keresik. Az árnövekedésre ma már nem játszanak, hiszen az elmúlt évek hatalmas kijózanodást hoztak nyugaton is, kiadási célból pedig Európa-szerte sokkal jobb nagyvárosi, tengerparti célpontok vannak. Nálunk csak a főváros és a nagy üdülőhelyek jöhetnek szóba, ám a mai bérleti díjak még az olcsóbb otthonok árát is csak nagyon lassan, mintegy 15 év alatt termelik ki. Nem beszélve a kiadás és az állagmegóvás költségeiről, valamint a fizetési fegyelemről.


Mire elég az állami mentőöv?
A minap nagy sajtóvisszhangja volt annak, hogy a legnagyobb bajban lévő adósok otthonainak felvásárlására nagy nehezen létrejött Nemzeti Eszközkezelő (NET) július 25-ig összesen csak nyolc (!) lakást vett meg. Ez akkor derült ki, amikor Matolcsy György nemzetgazdasági miniszter válaszolt Ertsey Katalin LMP-s képviselő ezt firtató kérdésére. A döbbenetes válasz is jól mutatja, hogy a devizahiteleseket segítő intézkedések igen lassan állnak össze. Igaz, a NET-szerződések most pörögnek majd fel, így akár meg is lehet az ez évre tervezett 8000, illetve a 2013-ra tervezett 7000 lakás, sőt akár a 2014-re vállalt újabb 10 ezer ingatlan is. Sajnos azonban töretlenül tovább nő a 90 napon túl késedelembe esett adósok száma; csak 2012 áprilisa és júniusa között mintegy 7000 új ilyen adóst regisztrált a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF), így ma 107,3 ezer ilyen háztartást tartanak nyilván.

Korlátozott a végtörlesztés, az árfolyamgát és a devizanemcsere hatása is. Az Otthon Centrum friss tanulmánya szerint az összes intézkedés együtt érdemben csökkentheti az árakra nehezedő, túlkínálatból eredő nyomást, de például az árfolyamgát a teljes devizahitel-állománynak eddig 9 százalékát érinti. Igaz, ehhez jön 170 ezer hitelt érintő 1355 milliárdnyi végtörlesztés, amelyet 2012. január végéig már kifizettek, és amely a teljes devizahitel-állományt 23,3 százalékkal csökkentette. Az árfolyamgátat június végéig 27 ezren igényelték, holott közel ötször ennyi háztartásban maradhatott még devizahitel.

A nagy kérdés az, hogy a sikeres végtörlesztés, a NET által három év alatt megmenteni szándékozott 25 ezer lakás, valamint az árfolyamgát és más központi intézkedések lecsengését követően hogyan alakul a nem vagy rosszul fizető hitelesek aránya. Hiszen ha egyre többen kerülnek bajba, újabb központi segítségre lehet szükség, miközben a GDP csökken, és sokszor a folyó állami kiadásokra sincs megfelelő fedezet. A PSZÁF 2012. első negyedéves adatai megint csak elkeserítőek. Bár az összes lakossági jelzáloghitel állománya (forintban és devizában) fél év alatt 6000 milliárd forint alá csökkent a végtörlesztés következtében, ennek dacára egy év alatt 23-ról 35 százalék fölé emelkedett a késedelembe esett hitelesek aránya, azaz ma már minden harmadik adós problémásnak tekinthető. Szakértői becslések most 3-5 évre teszik, mire a banki portfóliók kitisztulnak. Hozzátéve, ha nem romlik tovább a gazdaság és a lakosság helyzete.