Üres kassza. A diszkontok elcsábítják a kis boltok vevôit

Keserves egyéves előkészítés gyümölcseként született meg az egyik fővárosi, VI. kerületi éjjel-nappali bolt üzlethelyiségének új bérleti szerződéstervezete. Az önkormányzat tulajdonában lévő, a pincével, raktárral együtt 165 négyzetméteres Jókai utcai ingatlan bérlője mégsem örült a szerződésnek, mert az addigi, havi 179 ezer forintos bérleti díjat többszörösére, csaknem félmillió forintra emelte a polgármesteri hivatal. Megpecsételődött ezzel a bolt sorsa, mert ennyit biztosan nem tud kitermelni a tulajdonos mellett hat alkalmazottnak is kenyeret adó üzlet. A forgalom 40 százalékkal csökkent, miután pár hónapja megnyílt a Spar a Kátay-iparcikküzlet helyén. A Bajcsy-Zsilinszki úton a Lidl, a közelben pedig egy Aldi is megnyitni készül.

Ezek után a boltos nem tudja mire vélni az egyébként még 2010 novemberben megajánlott emelt díjat, amelyet ő azóta nem is fogadott el. Nem is érti, miért kéri a polgármesteri hivatal most, értelmezése szerint éppen az ő hibájából évekig húzódó folyamat végén két évre visszamenőleg a régi, de még hatályos és az el nem fogadott új szerződésben szereplő díj különbözetét, több mint 7 millió forintot is.

FELÜLVIZSGÁLT DÍJAK
„Az önkormányzat honlapján is olvasható, hogy a bérlővel »meg kell állapodni«, nem lehet ráerőltetni a feltételeket” – sérelmezi Négyesi János Ottó, az Olcsó Közért Kft. ügyvezetője. Ha az önkormányzat a bérleti díjat a korábbi csaknem háromszorosára emeli, és aki ezt nem fogadja el, annak felmond, ez szerinte visszaélés a gazdasági erőfölénnyel. Nem is érti, miért érdeke az önkormányzatnak ellehetetleníteni a kereskedőket, ha az üresen maradó üzletek miatt a havi bérleti díjtól is elesik. Nem csak ez az egy éjjel-nappali került ugyanis végveszélybe a díjemelés miatt, a szomszédos DVD-kölcsönző már le is húzta a redőnyt, ahogyan a közeli cipészmester is kénytelen lesz bezárni. Vagy 4-5 üzlet kirakatában látni kiadó, eladó táblát az utcában.

Évek óta rájár a rúd a terézvárosi éjjel-nappali boltosokra. Csaknem 40 százalékkal zuhant az árbevételük, amikor a lakosság éjszakai nyugalma érdekében még az előző ciklus képviselő-testülete megtiltotta este 10 óra után az – addigi forgalmuk nagy részét adó – alkoholos italok forgalmazását, cserébe egy fillérrel sem csökkentették az akkori bérleti díjakat. Pedig közben a kocsmákban, vendéglőkben továbbra is engedélyezett a szeszes italok árusítása.

A terézvárosi képviselő-testület pár évvel később, a 2010. februári ülésén kezdte el a nem lakáscélú ingatlanok bérleti díjának felülvizsgálatát. A testület a díjemelés miatt rendelte el a bérleti szerződések módosítását – közös megegyezéssel –, de ha a bérlő ehhez nem járult hozzá, a szerződést fel kell mondani a testületi döntés értelmében. A határozatlan idejű szerződések esetén ez egyéves felmondási időt jelent. A magasabb bérleti díjat akkortól kell megfizetni, amikor az önkormányzat a szerződés módosítását kezdeményezte.

„Tehát nem kéri visszamenőlegesen az addigi és a megemelt bérleti díj különbözetét a bérlőktől” – szögezi le Virágh Zoltán, a terézvárosi polgármesteri hivatal tulajdonosi főosztályának vezetője, aki utólag is indokoltnak tartja a díjemelést. Az előző ciklusok alatt a terézvárosi önkormányzat ugyanis kevéssé ügyelt arra, hogy a tulajdonában lévő, nem lakáscélú ingatlanok bérleti díja kövesse a piacot. A díjrendezés előtt még bérelt üzletek albérletbe adása is jellemző volt. Az eredeti bérlők még magasabb díjért adták tovább az önkormányzattól bérelt helyiségeket. Ezen változtatott a tulajdonos.

LEJTMENETBEN AZ ÁRAK
De közben bedudált a válság, sok kisboltosnak kigazdálkodhatatlanná vált a megemelt díj. A rosszabbik forgatókönyv alapján a belvárosi Rákóczi út elnéptelenedett üzletsora sorsára juthat Terézvárosnak a körutaktól távoli térsége, de Virágh Zoltán szerint a piac nem ezt mutatja. Az Andrássy úton, amely a legdrágább, kiemelt övezetté vált, új üzleteket nyitnak, de a szakember szerint is megvan a veszélye, hogy a visszakerülő üzlethelyiségek egyikét-másikát nem tudják kiadni. Ezért figyelik a piaci változásokat, a bérlők viselkedését.

De sok üzlet nem csak a nagyobb bérleti díj miatt jutott kritikus helyzetbe. „Nincs elég vásárló! Előfordulhat, hogy egy kis éjjel-nappali bolt már akkor sem tudná talán a költségeit kitermelni, ha a negyedére-felére vinnénk le a bérleti díját” – mondja Virágh Zoltán. A kis üzletek rövid időn belül tönkremennek a környéken megtelepedő kiskereskedelmi láncok miatt, mert nem tudnak az alacsony árakkal versenyezni. De a polgármesteri hivatal méltányosságból nem is mérsékelheti egy-egy bérlő díját, csupán a rossz műszaki állapot miatt adhat engedményeket.

„Kínálati a piac, az elmúlt 2-4 évben nem mentek feljebb, sőt szegmensenként különböző mértékben csökkentek az árak” – summázza az üzlethelyiségek bérleti díja változásának trendjét Mereticzki Tamás, a CDC Ingatlan egyik irodájának vezetője. A szakember szerint azonban nem lehet meghatározni a belvárosban, akár a Terézvárosban jellemző négyzetméterenkénti éves bérleti díjat, mert az az elhelyezkedéstől, a gyalogosforgalomtól kezdve sok mindentől függ. Még ugyanazon utca egyik vagy másik végén is más-más lehet. Mérettől, elhelyezkedéstől függően pár ezertől 10-15 ezer forintig változnak az árak. A csökkenő trend azonban várhatóan marad, mert a gazdaság egyhamar nem pörög fel olyan mértékben, ami a fogyasztás, így a kereslet és a bérleti díjak növekedését indukálná.