Százötven oldalas tanulmányt készítetett a belvárosi Váci1 projektet fejlesztő Orco Property Group a bevásárlóközpont márkaépítéséről. A cégnél nem bíznak semmit a véletlenre, az utolsó dísznövényig megtervezett arculat minden elemének egységesen kell sugároznia az egyediséget. Az egykor a tőzsdének helyet adó épületet várhatóan szeptemberben nyitják meg új funkciójában, amivel a plazák immár a legszűkebb értelemben vett belvárost is elérik. Másfél évtizede az első bevásárlóközpontok a XIII. és a XV. kerület külső részén nyitottak meg, míg a Váci1 az V. kerületben, egy hagyományos kereskedelmi övezet kellős közepén csábítja majd a vevőket. Az elhelyezkedés önmagában is segíti a jól azonosítható karakter kialakítását, ami nélkül ma már nem lehet sikeres egyetlen üzletközpont sem.

Westend. Megnyitása nyomán rendeződött át először a plazafront. Fotó: Hartyányi Norbert

ÚJ HULLÁM. Miközben az elmúlt két évre csak egy-egy plazaavatás jutott – 2009-ben az Allee, tavaly a Corvin nyílt meg –, az idén négyet is birtokba vehetnek a vásárlók. A változó körülményekhez igazodva ezek közül három is rendhagyó. A Blaha Lujza téren áprilisban nyitó Europeum például egészen kicsinek számít, az épület felső három szintjén ugyanis szálloda működik. Ugyanakkor Balatoniné Kiss Judit, a Magyar Bevásárlóközpontok Szövetségének (MBSZ) főtitkára szerint a hatását nem szabad lebecsülni, mert olyan területen fekszik, ahol már eleve fedi egymást több plaza vonzáskörzete. „Minden új szereplő befolyásolja a piacot, nem ritka, hogy egy új üzlet nyitásával párhuzamosan ugyanaz a cég valahol bezár egy másikat” – mondja a szakember.

A legfőbb gond a gyenge kereslet. A kiskereskedelmi forgalom tavaly 2,3 százalékkal csökkent az eleve csapnivaló 2009-es bázishoz képest. Ehhez viszonyítva akár sikerként is elkönyvelhető, hogy az MBSZ szerint 2010-ben nem esett vissza a fővárosi plazák látogatottsága – igaz, érdemben nem is bővült. Szerény növekedésről legfeljebb az utolsó negyedév kapcsán lehet beszélni. Bár vannak pozitív jelek a gazdaságban, a főtitkár szerint az eddigi kormányzati intézkedések inkább negatívan befolyásolták a vásárlóerőt. Még ha ez változik is, sok időnek kell eltelnie, míg a fogyasztók vásárlási hajlandósága akárcsak megközelíti a válság előtti szintet.

A kereslet gyengélkedése számos plazát sodort nehéz helyzetbe. A bérlők „kórusban követelik” a díjak csökkentését, amit azonban a bankok által szorongatott üzemeltetők nemigen engedhetnek meg, legalábbis nem a kívánt mértékben. Sok kereskedő távozik, vagy kisebb területre húzódik vissza; a folyamatról árulkodik a kisebb és közepes üzletek bérlőjének, profiljának gyors cserélődése. A nagy területet elfoglaló úgynevezett mágnesbérlők – amelyek becsalogatják a vevőket – jóval erősebb alkupozícióban vannak.

Csörgő Anita, a Colliers International kiskereskedelmi üzletágának igazgatója szerint az idei avatások főképp azzal fogják átrendezni a piacot, hogy erősebbé, érdekesebbé teszik a belvárosi kínálatot. A Váci1 átadásával már a Váci utcában is lehet majd zavartalanul vásárolgatni rossz időben, emellett a környék szórakoztató és vendéglátó kínálata ugyancsak erősödik. A bizonytalan környezetben a fejlesztő némi kompromisszumra kényszerült, a korábbi tervekhez képest szerényebb fix díjat kér a bérlőktől, akikkel csak öt éves szerződést köt. (Kivéve az első hazai üzletét megnyitó Hard Rock Cafét, amellyel 15 évre szerződött.) Kalapács Kornél, az Orco magyarországi vezetője szerint ezalatt felépítik a márkát, addig pedig – ha számításuk beválik – a forgalomarányos bérletidíj-kiegészítés biztosítja a megfelelő bevételt.

A Közraktárak helyén épülő CET kereskedelmi lényegét tekintve szintén bevásárlóközpont lesz. Eredetileg tavaly augusztusban kellett volna átadni, de a projektben szerepet vállaló fővárosi önkormányzattal folyó viták miatt elképzelhető, hogy a jelenlegi tervekben szereplő május helyett csak szeptemberben nyit az impozáns külsejű létesítmény.

IDŐIGÉNY. Az idei utolsó avatás az ősz első felében várható, de a 3-as metró déli végállomásánál épülő KÖKI Terminál nagyobb lesz, mint a fentebb említett három létesítmény együttvéve. A fejlesztő, a svájci hátterű R-Co Zrt. tájékoztatása szerint a kiadható terület kétharmadára már megkötötték a szerződést. Az üzletek alapján egy középkategóriás plaza képe bontakozik ki, de a könyék hiányosságait pótolva közösségi életteret is teremtenének. Ezt szolgálja, hogy a teljes, 8 ezer négyzetméteres tetőteret parkosítják, lesz játszótér, futópálya, valamint kalandpark is.

A KÖKI Terminál konkurenciát teremthet a Lurdy Ház számára is, amely az utóbbi években intenzíven dolgozott kissé megkopott imázsa javításán. A bejáratok átépítése mellett a Lurdyban létrehoztak egy központi teret, így a ház átláthatóbbá vált. Egy félreeső kereskedelmi területet átalakítottak egy akár 1800 embert is befogadni képes konferenciaközponttá. Anselmo Szabolcs létesítményigazgató szerint a funkcióváltás telitalálat volt, a konferenciák résztvevői ráadásul a boltokba, éttermekbe is betérnek. A vezető egyébként nem tart attól, hogy az idén nyíló üzletközpontok jelentős forgalmat szívnának el, sőt, a környéken zajló lakóépület-fejlesztések még növelhetik is az eladásokat. Ezáltal erősödhet a közelben lakóktól származó kereslet, amely egyelőre elmarad a környékbeli irodákban dolgozókéhoz képest.

A siker kulcsa minden esetben a saját célközönség megtalálása. Csörgő Anita emlékeztet arra, hogy az Aréna Plazának két évbe telt, mire regionális központtá fejlődött, most már sok üzlet nagyobb forgalmat bonyolít le péntektől vasárnapig, mint egy hasonló bolt más bevásárlóközpontban egész héten. Az Árkádból több felső kategóriás divatmárka távozott az utóbbi öt évben, a helyükre települő középkategóriás üzletek kínálata viszont már találkozik a vásárlói igényekkel. A Campona tíz év után találta meg saját közönségét. Az Allee esetében a szakember szerint erre még várni kell. Renáta Kodadová, az Allee menedzsere ezzel szemben úgy véli, középkategóriás kínálatukkal nagyjából megfelelően igazodnak jórészt budai vásárlóközönségük igényeihez, a finomhangoláshoz pedig hosszabb időre van szükség. Más kérdés, hogy egyes, nyugati láncokhoz tartozó üzleteknek érdemes lehet átgondolniuk árképzésüket, mivel a németországival megegyező árszint mellett nehéz teljesíteni az értékesítési terveket.

Az üzemeltetőnek korábban több bérlővel is vitája támadt, utóbbiak ugyanis kevesellték a forgalmat és a marketingtámogatást, erre hivatkozva nem akartak fizetni, de elhagyni sem kívánták az üzletközpontot. A problémás ügyfelek többségével azóta sikerült kiegyezni, bár néhányukkal továbbra is maradtak rendezetlen kérdések. Nemrég egy külföldi bérlő is távozott, egyúttal az országnak is hátat fordítva. Ezzel együtt jelenleg csak két kisebb üzlethelyiség áll kiadatlanul a 140-ből, és a forgalmi adatok is javultak valamelyest tavaly nyárhoz képest.

MEGÚJÍTÁS. Az ország első bevásárlóközpontja, a Duna Plaza az utóbbi években többféle stratégiával próbálta visszaszerezni korábbi közönségének egy részét, amely a WestEnd megnyitása után pártolt el. Az utóbbi bő fél évben emelkedett valamelyest a látogatók száma, de továbbra is nagy a fluktuáció. Igaz, közben megjelentek olyan mágnesbérlők, akik addig csak a később épült plazákban nyitottak üzletet. Konkurencia egyébként házon belül is akad, a komplexum ugyanahhoz a Ségécé Magyarország Kft.-hez tartozik, mint az egyelőre közönségét kereső, szintén a 3-as metró vonalán lévő Corvin Bevásárlóközpont.

Az elsőségről 1996-ban néhány héttel lemaradt Pólus Centerben is rég elmúltak azok az idők, amikor külföldről is ezrével jöttek a nyugati vásárlási élményre vágyók. Gereben Mátyás ügyvezető nem titkolja, hogy az utóbbi években néhány százalékkal visszaesett a vásárlók száma, a bérlők egy része folyamatosan cserélődik, vannak üres helyiségek, de ez nem veszélyezteti az üzletmenetet. A Pólus integrálódott a kerületben és az agglomerációban lakók életébe, az ingyenes parkolást kihasználva sokan itt hagyják autójukat, visszafelé pedig itt vásárolnak be, és intézik ügyeiket. Megújulásra ugyanakkor az ügyvezető szerint is szükség van, mivel 10–15 évenként minden bevásárlóközpont ráncfelvarrást igényel.

Kapcsolódó cikkek