brusszel


Piac már van, igaz, jó mélyen

Figyelő Online - Figyelő
2012.03.20  21:14   
mail
nyomtatás
A tavasz közeledtével látványosan felpezsdül a lakáspiac, de ez nem jelent árnövekedést. Kérdés, hogy meddig tart a végtörlesztés és a hozzá kapcsolódó alkalmi vásárlások lendülete.

Fotók: MTI

Pörög a lakáspiac, hiszen rég nem látott magasságokba emelkedett az adásvételek száma a múlt esztendő utolsó és ez év első heteiben. Januárban – a Duna House becslései szerint – mintegy 13 ezer ingatlan cserélt gazdát országszerte, ez nem kevesebb mint két és félszerese a 2011. januári forgalomnak. Bár a végtörlesztés indukálta adásvételi láz lényegében a válság előtti aranyéveket idézi, az árakról már közel sem mondható el ugyanez. Az inflációt is beszámítva (reálértéken) az átlagos lakásárak négy év alatt 30 százalékkal csökkentek országszerte, de nominálisan is 12 százalékos az esés az FHB lakásárindexe alapján. Az átlag mögött azonban óriási eltérések vannak: akad olyan ingatlan, amely a vérzivataros időkben is megőrizte értékét, de van, amelyik ma feleannyiért kel el, mint amennyit a válság előtt elkértek érte (a piac fekete bárányainak listáját lásd alább).

CSÖKKENŐ ÁRAK
Harmati László, az FHB Jelzálogbank Nyrt. üzleti vezérigazgatója elmondta: az utolsó hónapok törlesztési hajrája miatt +2 helyett végül –2 százalékos lett a 2011-ben országos szinten kimutatott átlagos ingatlanár-változás. A szerény csökkenés mögött az állhat, hogy egyre több középosztálybeli, megtakarításokkal is rendelkező család fordult az olcsó, sőt immár kifejezetten akciósan kínált használt ingatlanok felé – magyarázza Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank Zrt. vezető elemzője. Majd hozzáteszi: az emberek, látva az euró körüli bizonytalanságokat, a görög csődöt vagy Magyarország leminősítését, az IMF-tárgyalások körüli huzavonát, majd a 300 forint feletti eurót, viszonylag nagy számban kezdtek csemegézni a nyomott áron kínált lakóingatlanokból.

Az elmúlt két-három hónap rengeteg adásvétele azzal is magyarázható, hogy a jó lehetőségeket kereső vásárlók már két éve vártak. Előbb a kilakoltatási moratóriumra, majd az állami támogatások meghirdetésére, azután jöttek a súlyos gazdasági hírek. Mostanra viszont eltűntek a legkomolyabb bizonytalansági tényezők, a bajokat „beárazta” a piac, így a 2012-es év jobb lehet – érvel Rutai Gábor, a Duna House (DH) ingatlanforgalmazó hálózat elemzési vezetője. A mesterségesen megállapított, ma már mesebelinek tűnő 180 forintos végtörlesztési frankárfolyam hatása persze egyszeri. Mégis: igencsak elgondolkodtató, hogy a lehetőség lezárultával, most februárban is kitartott az élénk adásvételi kedv, sőt, Rutai Gábor úgy véli, március első két hetének adatai alapján az első tavaszi hónap is érezhetően erősebb lesz, mint egy éve volt.

Harmati László szerint ugyanakkor sok tényező foghatja vissza a keresletet. Például az, hogy zömmel saját erőből törlesztettek a devizahitelesek. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) statisztikája szerint a február végéig jelentkező több mint 169 000 végtörlesztő 69 százaléka nem vett fel forinthitelt, azaz közel 700 milliárd forintot magánerőből teremtettek elő az emberek. A vésztartalékok (lakástakarék-szerződések, életbiztosítások, befektetési jegyek, betétek) felszabadítása mellett a családon belüli „körbetartozások” is megugrottak. <#zaras_figyelo#>


FINANSZÍROZÁSI GONDOK
Bár többen nagyon erős tavaszi hónapokat várnak, Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője úgy látja: a befektetői érdeklődés még kitart ugyan, ám pár hét vagy a 2012-es tavaszi hónapok esetlegesen kiugró adatából még nem szabad messzemenő következtetéseket levonni. Déry szerint a tartós stabilitáshoz (esetleges árnövekedéshez) megalapozott keresletbővülés is kellene. Ezzel az FHB szakértői is egyetértenek, sőt hozzáteszik: a végtörlesztésre kifizetett 671 milliárd forintnyi saját erő a következő években rettentően fog hiányozni a lakásvásárlók pénztárcájából.

Az is biztos, hogy a hitelpiac sem éppen acélos, a közvetítők tapasztalata szerint ma a vevők 80-90 százaléka készpénzzel fizet. Ezt tapasztalják a Corvin negyed magasabb kategóriás lakásainak eladásánál is – mondja Földi Tibor, a Cordia Zrt. vezérigazgatója, aki szerint a vásárlók nívós, már elkészült otthonokat keresnek, de ezekből egyre kevesebb van. A Cordia friss felmérése szerint 2012-ben és 2013-ban kétezer alá csökkenhet a fővárosi, vállalkozói építésű lakások darabszáma, és a zuhanást csak az áfa 27-ről 10 százalékra csökkentésével lehetne megállítani.

A jövő reménységei
Szakértők szerint is még legalább másfél-két évbe telik, mire az ingatlanok iránti kereslet esetleg javulni kezd. Aki vásárlás előtt áll, annak sietnie nem kell, de nem árt észben tartani, hogy egyre inkább polarizálódik a piac. Az alábbiakban bemutatjuk a várhatóan kiemelkedően értéktartó, értékőrző otthonok jellemzőit. Ugyanakkor összeállításunkban azt is jelezni szeretnénk, hogy ezekben a szegmensekben sem szabad becsukott szemmel választani.

Új és újszerű polgári otthonok
Jellemző m2-ár (ezer forint) 300–450
Újszerű és korszerű, másfél, két-, két és fél szobás, népszerű fővárosi kerületekben (Budán szinte bárhol, vagy Pest V., VI., VII., IX., XIII. és XIV. kerületében) lévő lakás.
Fontos szempont a szép környék, a jó megközelíthetőség, egyúttal a nyugalmas környezet.
Értékcsökkentő tényezők
A 25-30 évnél régebbi, nem korszerűsített épületek lakásai csak a legjobb környékeken ajánlhatók. A régebbi épületek felújítási költségei elvihetik a sokmilliós árelőnyt. Az újabb liftes, portaszolgálatos házaknál a közös költség nőhet.

Hegyvidéki, belvárosi vagy villalakások
Jellemző m2-ár (ezer forint) 350–700
Sokak által már luxusnak titulált, egyedi adottságú lakások, legalább 60-70 négyzetméteren. Különösen műemlék épületekben, tényleges panorámával vagy exkluzív környéken, felújított házban.
Értékcsökkentő tényezők
Kerülendő a földszinti, az udvari elhelyezkedés, a forgalmas főút közelsége, a rendezetlen környék vagy a rossz elosztás. Értéket csökkentő a részleges kilátás, a korlátozott benapozottság is.

Kis lakások Budapesten   
Jellemző m2-ár (ezer forint) 250–350
A kis lakások igazi krémje 40-50 négyzetméter körüli, lehetőleg másfél szobás, olcsó bérű, újszerű vagy felújított otthon. Népszerű kerületekben, kiváló tömegközlekedésű, de nyugalmas helyen találhatók.
Értékcsökkentő tényezők
Lehetőség szerint egyedi fűtésű lakás legyen, olyan, amely semmiképp sem házgyári építésű, hatalmas lakótelep szürke szalagházában van. A megújuló budai, zuglói vagy angyalföldi lakótelepek szóba jöhetnek, de csak a már befejezett korszerűsítés és mérhető fűtés esetén. Jellemzően 170-180 ezer (Budán 180–220 ezer) forint körüli áron. A külvárosi, hatalmas lakótelepek kerülendők.

Újszerű agglomerációs házak
Jellemző m2-ár (ezer forint) 180–220
A családosoknak eljött a Kánaán: a válság által megtépázott Pest környéki családi házak piacán nagyon nyomottak az árak. Igaz, ritka a jó adottságú ingatlan. Aki szép környéken kitűnő közlekedési lehetőségű, önálló, 15-20 évnél nem régebbi házat keres, most igazi csemegéket foghat ki. Itt az alku lehetősége 20-25 százalékos is lehet! Szóba jöhetnek akár agglomerációs nagyváros belterületén található nívósabb lakások is.
Értékcsökkentő tényezők
Sok a szép, jó állapotú, de rossz elhelyezkedésű (faluszéli) ingatlan, ezeket új lakóparkok, villaparkok esetén is inkább kerülni kell. Kerülendő a hasonló sorházas, ikerházas ingatlan is, hiszen az értékesebb önálló társaikból szintén nagy a választék, hasonló áron. A viszonylag fiatal (vagy kókler vállalkozó által épített) házaknál is előfordul a korszerűtlen fűtés, a szigeteletlen ház vagy a cserére érett nyílászárók.

Nyugati gyöngyszemek
Jellemző m2-ár (ezer forint) 120–170
Valóságos „népvándorlás” indult az osztrák határ közeli városokba vagy a prosperáló Győr vonzáskörzetébe. A nyugati munka vonzerejére építve az ottani kötődésűeknek érdemes lehet kiadásra is vásárolni. Emellett a vidéki nagyvárosok egyetemei közelében olcsó bérű, egyedi fűtésű kis lakások ma is kiszámítható befektetést jelentenek.
Értékcsökkentő tényezők
Rengetegen vásároltak kiadási céllal, így nyomottak a bérleti díjak. Ráadásul a kiadással járó jelenlét is sok időt, pénzt emészt fel.

A felpezsdült lakáspiacra azért érdemes volt a bankoknak is reagálniuk, s a finanszírozási konstrukcióikat is átgondolniuk. A bankoknak, no és persze a hitelfelvevőknek új környezetben, rengeteg állami akció keretrendszerében (kamattámogatás, árfolyamgát, szocpol, lakás-takarékpénztárak) kell megtalálni a mindkét fél számára elfogadható finanszírozást. Surányi Zoltán, a CIB Bank lakossági üzletfejlesztési vezetője szerint lakossági oldalról a bizalom hiánya, a munkanélküliség és a magasabb hitelkamatok, a bankok oldaláról pedig a szigorúbb törvényi szabályozás, valamint a forráshiány nehezíti mégis a lakáshitelezési piac élénkülését. A bankok azért kialakították „tavaszi akciós ajánlataikat”; ezeket egy-egy valóban kedvező lehetőség mellett leginkább a nagyobb önerő megkövetelése, a nagyfokú óvatosság és a lakáshitelek ügyfélaktivitás szerinti szegmentálása jellemzi, ami azt jelenti, hogy akár érdemben jobb ajánlatot is kaphat az adott bankkal többféle kapcsolatban álló ügyfél, mint az utcáról beesett érdeklődő.

A lakossági devizahitelezés ma már a nemzeti sorstragédia szinonimája. Az elmúlt években sokan megégették magukat, nem gondoltak a veszélyekre, elsősorban az árfolyamkockázatra. Ma ezért döntően már csak forinthiteleket lehet elérni, amelyek egyfelől mindenképpen drágábbak, másfelől – ha kisebb mértékben is, de – ugyanúgy kockázatosak. Az igazsághoz tartozik, hogy a devizahitel sem teljesen tiltott, de eurós lakáskölcsönöket csak akkor igényelhetünk, ha jövedelmünk legalább a minimálbér tizenötszöröse, és még így is csak az ingatlan forgalmi értékének legfeljebb 60 százalékáig nyújthatnak hitelt a bankok. Surányi Zoltán arra is figyelmeztet, hogy a forintkölcsönöknél a jövőben a devizahitelek árfolyamkockázatát könnyen felválthatja a kamatkockázat, amely éppúgy képes a törlesztőrészletek emelésére. (Egy százalékpont kamatváltozás akár 7 százalék különbséget jelenthet a törlesztőrészletben.) Ez azt jelenti, hogy egy 3 százalékpontos kamatemelkedés ugyanolyan mértékben növeli meg a törlesztőrészletet, mint amikor devizahitel esetében 160-ról 194 forintra drágult a svájci frank, vagy 250-ről 303 forintra az euró.

A legjobb lakáshitelek megtekintéséhez kattintson!

A HITELKÍNÁLAT
A ma elérhető legjobb ajánlatokat táblázatban is összegyűjtöttük, emellett Gergely Péter, a BankRáció.hu szakértőjének a segítségével igyekeztünk összefoglalni, hogy mire is érdemes figyelnie annak, aki most szeretne lakáshitelt felvenni.

Az első, amit mindenképpen át kell gondolnunk, az önerő, és bizony e tekintetben ma sokkal nehezebb helyzetben vannak a hitelfelvevők. Rég elmúltak azok az idők, amikor minimális, akár mindössze 10 százalékos önerő mellett, s akár minimálbérre bejelentve is hitelképes (akár több tízmilliós ingatlanokra) lehetett valaki a bankoknál. A jelenlegi szabályozásnak megfelelően amennyiben jelzálog típusú hitelt veszünk fel, ingatlanvásárlásnál a hitelintézetek maximum az ingatlan forgalmi értékének 80 százalékáig nyújthatnak kölcsönt forintalapon. Mindez rettentő érdekes, mert az érték sokáig 75 százalék volt, s mindenfajta hírverés nélkül a változást belecsempészték a körültekintő lakossági hitelezés feltételeiről és a hitelképesség vizsgálatáról szóló 2009-es kormányrendelet egy módosításába. Más kérdés, hogy most aligha mennek el 80 százalékig a bankok, de úgy látszik, a kormány kicsit elkezdte támogatni a hitelbővülést.

Új építésű ingatlan vásárlásánál az új állami kamattámogatott, szocpolféle támogatást is igénybe lehet venni, illetve az eddig is ismert állami támogatás szintén elérhető vásárláshoz, építéshez. Ennek segítségével nagyon versenyképes hitelt lehet kapni (az OTP hatályos hirdetménye szerint akár 6,24 százalék is lehet az adósok által fizetendő kamat), igaz, hogy csak egy nagyon szűk réteg veheti igénybe. A pontos részleteket ezúttal nem ismertetnénk, de alapvetően azok élhetnek a 800 ezertől 2,5 millió forintig terjedő szocpollal, akik új lakást építenek vagy vesznek, dolgoznak, képesek megfelelni bizonyos energiahasznosítási követelményeknek, és nem luxuslakásokat építenek. A szocpol utólag jár, és a támogatás összege függ a gyermekek számától, a lakás nagyságától, de bemondásra jövőbeli gyereket is lehet vállalni. Az otthonteremtési kamattámogatás új, használt, illetve hátralékos adósoktól megvett bármilyen lakásra is járhat, itt is számít a gyermekszám, és 30–70 százalékos lehet a kamattámogatás. Arról nem is szólva, hogy a kedvezményes hitellehetőségek elindulására még ez év őszéig (új lakások esetén még tovább) kell várni, mert rendelet már van, de a rossz feltételek miatt a kereskedelmi bankok nem hirdetnek ilyen konstrukciókat. A feltételek átdolgozása pedig hosszú hónapokig tarthat. Nem is szólva a kisebb lakásba költözést vállaló rossz adósoknak és lakásaik vevőinek nyújtandó támogatásokról, amelyekre még nincs meg a brüsszeli ámen.

Fekete bárányok
Panellakások keleten
Jellemző m2-ár (ezer forint) 60–100
Az eladhatatlansági toplistát a borsodi, szabolcsi távfűtéses lakások vezetik. Ahol sürgős az eladás, például Ózdon, ott 50 négyzetméter körüli lakás már kétmillió forint alatt (!) is felbukkan a de facto nem létező piacon. Bár ilyen árnál biztos akad arrafelé is néhány mindenre elszánt vevő.

Korszerűsítetlen pesti panelek
Jellemző m2-ár (ezer forint) 100–140
A méregdrága távfűtés a mélybe döngöli a szalagházakban, szürke, külvárosi, gettósodó lakótelepeken élők lakásainak az értékét. Vásárló csak a 40-45 négyzetméteres panelekre akad 150 ezer forintos ár körül, de a nagyobb, drága rezsijű lakások fajlagosan még ennél is olcsóbbak.

Nagy házak a főváros mellett
Jellemző m2-ár (ezer forint) 80–140
A harminc-negyven éves, többszintes monstrumok (200-250 négyzetméter felett) vagy a régebbi, toldozott-hozzáépített házak szinte mind drágán tarthatók fenn. Felújításuk a mai újszerű házárak mellett nem éri meg, legfeljebb, ha 50-60 ezer forintos vételárral (plusz felújítás) számolunk. A tehetős rétegek ezeket nem keresik, a panelból kiköltözni vágyók pedig nem tudják eladni a lakásaikat. A többség inkább a készet keresi.

Külterületi telkek
Jellemző m2-ár (ezer forint) 3–10
Ha egyszer elindul a piac, jó üzlet lehet, de az építésre nem alkalmas, éppen „belterületbe vonás előtt álló” telkek vétele igen kockázatos.

Sorház, nagyvárosok mellett
Jellemző m2-ár (ezer forint) 150–200
A zsebkendőnyi telkek, a kis belső méret és a rossz közlekedés mellett sok az erőn felüli hitellel vásárolt ilyen lakás. A következő években erős árleszorító hatás várható. Az ilyen otthonok ára a tömegigényt szolgáló lakásokéhoz van (lesz) közelebb, kivéve az elegáns (például budai, zuglói) környékeket.

ÚJ BESOROLÁSOK
A hitelek mellett lízingmegoldások is elérhetők a piacon. Gergely Péter szerint az ilyen ügyletek sajátosságából fakadóan a legtöbb esetben nem éri meg használt ingatlant lízingelni, hanem az új építésű ingatlanoknál jön ki a lízing adóelőnye. Akik valamilyen oknál fogva kifejezetten el szeretnék kerülni, hogy az ingatlan az ő nevük alatt szerepeljen, azoknak szintén hasznos. Például katona, rendőr, s bárki, aki lakhatási támogatást kap, ügyesen fel tudja azt használni a lízingdíj megfizetésére. Összességében Magyarországon éppen azért nem kedvelt a lízing, mert nem kerül a nevünkre az ingatlan.

A hitelbírálatok sokkal szigorúbbá váltak az utóbbi időben. Az okok ismertek: gazdasági válság, kormányzati lépések, a nem teljesítő hitelek arányának ugrásszerű növekedése, szóval mindenfajta banki bukás. Ez több lépcsőben történt, a legutóbbi általános szigorítás a végtörlesztéssel egy időben volt érezhető. Mindez nem tényszerű, pontosabban a banki reklámok, weboldalak, hirdetmények alapján nem derül ki, csak akkor szembesül vele az igénylő, amikor minden dokumentumot bevitt és megkapta a bank ajánlatát. Ez elég kellemetlen tud lenni sok esetben, ezért érdemes lehet hitelközvetítő segítségét kérni, de vigyázzunk, hogy csak olyannak a segítségét vegyük igénybe, aki nem kér pluszpénzt az ügyintézésért. Bizony meglepő eseteket hallottunk. Egy ügyfél 19 millió forintos új lakást szeretett volna venni, 13 milliós hitelt vadászott. Kiválasztott egy bankot, ahol nagyon jó kondíciók voltak. Harmincéves emberünknek 800 ezer forintos nettó fizetése volt, biztos volt abban, hogy megkapja a hitelt. Az adott banknál kilencféle ügyfél-kategória és árazás volt, s valamiért a kiváló paramétereivel is csak egy közepes kategóriába fért bele. Miután a hitelközvetítő értetlenkedett, a bankban azzal védekeztek, hogy sajnálják, de ezt dobta ki a rendszer. Mindez arra példa, hogy ma már nehezen kiszámítható, hogy egy bank kit mennyire ítél hitelképesnek.

Vidéki körkép
MISKOLC ÉS KÖRNYÉKE
Miskolcon és környékén 2012 első hónapjai. „A végtörlesztés miatt nagy, esetenként szemtelen alkuval igen jó vételekhez lehetett jutni” – mondta Pál Zoltán, a Duna House miskolci irodavezetője. A várostól néhány kilométerre, Ózdon például már „garázsáron”, akár 2-2,5 millió forintért lehet egy átlagos, kétszobás panellakáshoz jutni. Az árak vélhetően elérték a mélypontot, a jövőben stagnálnak, így most érdemes ingatlanba fektetni. Támogatások híján az új beruházások Miskolcon és környékén is megtorpantak. A használt lakások iránt sokkal nagyobb a kereslet, áraik versenyképesebbek és rugalmasabbak egy alku során. „A vásárlói kedvet állami támogatásokkal lehetne ösztönözni – javasolja Pál Zoltán. – Ennek hiányában a befektetők nem mernek új projektekbe kezdeni. Jelenleg szinte nincs építőipar a régióban.”

PÉCS ÉS KÖRNYÉKE
„Amennyiben a kormány részéről nem történik érzékelhető beavatkozás (támogatás), tovább csökkennek az ingatlanárak Pécsett” – nyilatkozott Horváth Csaba, a pécsi Fundus Ingatlanközvetítő Iroda vezetője. Hasonlóan az ország többi részéhez, Pécsett is a használt lakások piacán figyelhető meg némi keresletnövekedés (jellemzően a kisebb, belvárosi, téglaépítésű házak otthonainál). Horváth Csaba szerint azért, mert a használt és az új lakások piaca olyan, mint egy piramis lépcsői – miután az első lépcsős, használt ingatlanok is nehezen eladhatók, szinte lehetetlen a második szintre lépni. Friss statisztikai adatok ugyan nincsenek, de Pécs lélekszáma az elmúlt években folyamatosan csökkent, kevés új munkahely keletkezett, ellenben sok megszűnt, és a város vonzási képessége is romlott. Új (illetve áthúzódó) beruházások azért elszórva akadnak.

SOPRON ÉS KÖRNYÉKE
Az elmúlt három hónapban Sopronban jelentős keresletélénkülést tapasztaltak az ingatlanirodák. „Budapest után Sopronnak a legnagyobb az ingatlanforgási sebessége. A kereslet az ideköltözők vagy az itt befektetők miatt a végtörlesztéstől függetlenül nagy, így a hirtelen megnőtt kínálat és a fokozott kereslet pont kiegyenlítette egymást az elmúlt időszakban” – válaszolta kérdésünkre Németh Zsolt, az Otthon Centrum soproni irodavezetője. Ez év első felére továbbra is az élénk kereslet fennmaradásával számolnak. A soproni ingatlanpiac sikeres működéséhez nagyban hozzájárul az országon belüli elvándorlás. „Hosszú hónapok óta vásárlóink közel fele nem soproni illetőségű. Az ausztriai munkavállalás rendkívül vonzó, valamint a város továbbra is kiemelt célpont az idősebb napjaikra letelepedni akaró külföldi és belföldi vásárlók számára egyaránt” – szögezi le Németh Zsolt.

DEBRECEN ÉS KÖRNYÉKE
„Debrecenben az árak stagnálását várjuk” – tudtuk meg Nagy Lászlótól, a debreceni Átrium Ingatlan vezetőjétől. Újabb keresletnövekedést a nyári időszakra várnak, amikor az egyetemista vásárlók, illetve bérlők intenzívebben jelennek majd meg a városban. Horváth Attila, az Otthon Centrum debreceni irodavezetője szerint a két nagy roham a felvételi pontok nyilvánosságra hozatala és az őszi iskolakezdés idején tapasztalható. Elvándorlás Debrecenben és környékén is érezhető, de míg korábban a főváros volt a leggyakoribb célállomás, az utóbbi időben főként külföldre való költözés miatt adják el az ingatlanokat. Az egyetem miatt azonban továbbra is számtalan fiatal érkezik a városba, a környéken pedig egyre többen vesznek (például egy fővárosi) panellakás árából kisebb családi házat.

SZEGED ÉS KÖRNYÉKE
Szegeden a beruházások túlnyomó többsége az egyetem közelében fekvő városrészeken összpontosul. „A Szegedi Tudományegyetem mindig is befolyásoló hatással volt a befektetési szándékkal vásárlók körében, mind az új, mind a használt lakások, ingatlanok piacán. A közeljövőben egy különleges fizikai kutatóközpont, lézerközpont épül fel a városban, amely számos új munkalehetőség ígéretével kecsegtet. A projekt várhatóan sok új munkavállalót, szakembert vonz majd Szegedre” – tudtuk meg László Zoltántól, a szegedi Napfény Ingatlaniroda vezetőjétől. Ám az új lakások eladása az ország többi részéhez hasonlóan itt is csökkenő tendenciát mutat.


MEGLEPETÉSEK HELYETT
Ha a hitelképességre nehéz is erős indikációt adni, Gergely Péter szerint legalább a banki értékbecslésre érdemes megpróbálni támpontokat nyújtani. A forgalmi érték azonos lehet a piaci értékkel és a vételárral is elméletileg, de a bankok által becsült forgalmi érték sohasem nagyobb, mint az adásvételben szereplő vételár. Tehát hiába jutunk alkalmi áron, például 10 millió forintért (vételár) egy olyan lakáshoz, amelyről biztosan tudjuk, hogy 13 milliót ér (piaci érték), a bank maximum a 10 milliót fogja alapul venni (forgalmi érték), és ez esetben legfeljebb 7,5 millió forint hitelt ad. Igen ám, de a bankok használnak egy további számot, az úgynevezett hitelbiztosítéki értéket (HB érték) is, ez azt fejezi ki, hogy a bank milyen áron ismeri/fogadja el az ingatlant a hitelkérelemhez. Ezt a számot bankon belül sokszor szokták menekülő értéknek is hívni. Ez az érték általában 10-15 százalékkal alacsonyabb, mint a forgalmi, és a mai konzervatív banki hitelbírálatnak megfelelően sok pénzintézet inkább a HB érték 75-80 százalékáig nyújt csak kölcsönt, vagy legalábbis a legjobb ajánlatok zömét ekkor kapjuk csak meg. Például a Gránit Bank előre közli a legversenyképesebb hitelkonstrukciójánál, hogy az maximum az ingatlan(ok) forgalmi értékének 50 százalékáig vehető igénybe. Az Oberbank is hasonlóan jár el, ők a forgalmi érték 60 százalékáig finanszíroznak. Persze ez csak irányadásnak használható, hiszen bizonyos hitelintézetek értékbecslői nagyon óvatosak, míg mások rugalmasabbak. Egészen hihetetlen skálán mozoghatnak az értékbecslések. Egy általunk hallott esetben egy pesti, új építésű penthouse lakásba egymás után jött a két banki hitelminősítő. Az első tíz perc alatt végzett, készített pár fényképet, s el is viharzott. A másik értékbecslő egy óráig dolgozott, mindent tüzetesen megnézett, lézeres mérővel mérte a távolságokat, kóstolgatta a panorámát és megvizsgálta a közműórákat tartalmazó szekrényt is. A tulajdonos szerint a lakása legalább 70 millió forintot ér; az első értékbecslő 57 millióra taksálta a forgalmi értéket, a második csak 45 millióra. Mivel ilyen szórás és ilyen meglepetések is előfordulhatnak, semmiképpen se centizzük ki a lakásvásárlásnál, főleg a lakáseladásból tervezett vételnél a családi költségvetést.

Kapcsolódó cikkek
mail
nyomtatás
címkék:

Hozzászólások

Le Pen az EU-s népszavazásról

Marine Le Pen államfővé választása esetén megvárja a német és az olasz parlamenti választások eredményét, mielőtt népszavazást ír ki.

Megszavazták a "CEU-törvényt"

A jövőben akkor működhet oklevelet adó külföldi felsőoktatási intézmény Magyarországon, ha működésének elvi támogatásáról államközi szerződés rendelkezik.

Újabb vizsgálat tárgya a Hungast

Mégsem jön létre a menza cégek tervezett fúziója. Egyelőre nem vásárolja meg a Hungast Zrt. a Sodexot, mert nem teheti. A Gazdasági Versenyhivatal közbelépett.

Szíriai fegyveresekkel állt kapcsolatban a szentpétervári merénylő

A felrobbantott pokolgép hasonló volt ahhoz a másikhoz, amelyet később a Ploscsagy Voszsztanyija metróállomáson hatástalanítottak.



Trump harca

Egyelőre nem sok sikert könyvelt el a tabudöntögető új amerikai elnök, ami a gazdaságélénkítési tervére is árnyékot vet.

Mankó a hitelzűrzavarban

Fogyasztóbarát bankkölcsön

Bankból a katedrára

Rekordszámú gyereket sikerült elérni az idén a pénzügyi tudatosságra nevelő programmal.

A nagy meglepetés

Lakossági állampapír-vásárlás

top200