Fotók: MTI
Pörög a lakáspiac, hiszen rég nem látott magasságokba emelkedett az adásvételek száma a múlt esztendő utolsó és ez év első heteiben. Januárban – a Duna House becslései szerint – mintegy 13 ezer ingatlan cserélt gazdát országszerte, ez nem kevesebb mint két és félszerese a 2011. januári forgalomnak. Bár a végtörlesztés indukálta adásvételi láz lényegében a válság előtti aranyéveket idézi, az árakról már közel sem mondható el ugyanez. Az inflációt is beszámítva (reálértéken) az átlagos lakásárak négy év alatt 30 százalékkal csökkentek országszerte, de nominálisan is 12 százalékos az esés az FHB lakásárindexe alapján. Az átlag mögött azonban óriási eltérések vannak: akad olyan ingatlan, amely a vérzivataros időkben is megőrizte értékét, de van, amelyik ma feleannyiért kel el, mint amennyit a válság előtt elkértek érte (a piac fekete bárányainak listáját lásd alább).A jövő reménységei
Szakértők
szerint is még legalább másfél-két évbe telik, mire az ingatlanok
iránti kereslet esetleg javulni kezd. Aki vásárlás előtt áll, annak
sietnie nem kell, de nem árt észben tartani, hogy egyre inkább
polarizálódik a piac. Az alábbiakban bemutatjuk a várhatóan kiemelkedően
értéktartó, értékőrző otthonok jellemzőit. Ugyanakkor
összeállításunkban azt is jelezni szeretnénk, hogy ezekben a
szegmensekben sem szabad becsukott szemmel választani.
Új és újszerű polgári otthonok
Jellemző m2-ár (ezer forint) 300–450
Újszerű
és korszerű, másfél, két-, két és fél szobás, népszerű fővárosi
kerületekben (Budán szinte bárhol, vagy Pest V., VI., VII., IX., XIII.
és XIV. kerületében) lévő lakás.
Fontos szempont a szép környék, a jó megközelíthetőség, egyúttal a nyugalmas környezet.
Értékcsökkentő tényezők
A
25-30 évnél régebbi, nem korszerűsített épületek lakásai csak a legjobb
környékeken ajánlhatók. A régebbi épületek felújítási költségei
elvihetik a sokmilliós árelőnyt. Az újabb liftes, portaszolgálatos
házaknál a közös költség nőhet.
Hegyvidéki, belvárosi vagy villalakások
Jellemző m2-ár (ezer forint) 350–700
Sokak
által már luxusnak titulált, egyedi adottságú lakások, legalább 60-70
négyzetméteren. Különösen műemlék épületekben, tényleges panorámával
vagy exkluzív környéken, felújított házban.
Értékcsökkentő tényezők
Kerülendő
a földszinti, az udvari elhelyezkedés, a forgalmas főút közelsége, a
rendezetlen környék vagy a rossz elosztás. Értéket csökkentő a részleges
kilátás, a korlátozott benapozottság is.
Kis lakások Budapesten
Jellemző m2-ár (ezer forint) 250–350
A
kis lakások igazi krémje 40-50 négyzetméter körüli, lehetőleg másfél
szobás, olcsó bérű, újszerű vagy felújított otthon. Népszerű
kerületekben, kiváló tömegközlekedésű, de nyugalmas helyen találhatók.
Értékcsökkentő tényezők
Lehetőség
szerint egyedi fűtésű lakás legyen, olyan, amely semmiképp sem házgyári
építésű, hatalmas lakótelep szürke szalagházában van. A megújuló budai,
zuglói vagy angyalföldi lakótelepek szóba jöhetnek, de csak a már
befejezett korszerűsítés és mérhető fűtés esetén. Jellemzően 170-180
ezer (Budán 180–220 ezer) forint körüli áron. A külvárosi, hatalmas
lakótelepek kerülendők.
Újszerű agglomerációs házak
Jellemző m2-ár (ezer forint) 180–220
A
családosoknak eljött a Kánaán: a válság által megtépázott Pest környéki
családi házak piacán nagyon nyomottak az árak. Igaz, ritka a jó
adottságú ingatlan. Aki szép környéken kitűnő közlekedési lehetőségű,
önálló, 15-20 évnél nem régebbi házat keres, most igazi csemegéket
foghat ki. Itt az alku lehetősége 20-25 százalékos is lehet! Szóba
jöhetnek akár agglomerációs nagyváros belterületén található nívósabb
lakások is.
Értékcsökkentő tényezők
Sok
a szép, jó állapotú, de rossz elhelyezkedésű (faluszéli) ingatlan,
ezeket új lakóparkok, villaparkok esetén is inkább kerülni kell.
Kerülendő a hasonló sorházas, ikerházas ingatlan is, hiszen az
értékesebb önálló társaikból szintén nagy a választék, hasonló áron. A
viszonylag fiatal (vagy kókler vállalkozó által épített) házaknál is
előfordul a korszerűtlen fűtés, a szigeteletlen ház vagy a cserére érett
nyílászárók.
Nyugati gyöngyszemek
Jellemző m2-ár (ezer forint) 120–170
Valóságos
„népvándorlás” indult az osztrák határ közeli városokba vagy a
prosperáló Győr vonzáskörzetébe. A nyugati munka vonzerejére építve az
ottani kötődésűeknek érdemes lehet kiadásra is vásárolni. Emellett a
vidéki nagyvárosok egyetemei közelében olcsó bérű, egyedi fűtésű kis
lakások ma is kiszámítható befektetést jelentenek.
Értékcsökkentő tényezők
Rengetegen
vásároltak kiadási céllal, így nyomottak a bérleti díjak. Ráadásul a
kiadással járó jelenlét is sok időt, pénzt emészt fel.
A legjobb lakáshitelek megtekintéséhez kattintson!
A HITELKÍNÁLATFekete bárányok
Panellakások keleten
Jellemző m2-ár (ezer forint) 60–100
Az
eladhatatlansági toplistát a borsodi, szabolcsi távfűtéses lakások
vezetik. Ahol sürgős az eladás, például Ózdon, ott 50 négyzetméter
körüli lakás már kétmillió forint alatt (!) is felbukkan a de facto nem
létező piacon. Bár ilyen árnál biztos akad arrafelé is néhány mindenre
elszánt vevő.
Korszerűsítetlen pesti panelek
Jellemző m2-ár (ezer forint) 100–140
A
méregdrága távfűtés a mélybe döngöli a szalagházakban, szürke,
külvárosi, gettósodó lakótelepeken élők lakásainak az értékét. Vásárló
csak a 40-45 négyzetméteres panelekre akad 150 ezer forintos ár körül,
de a nagyobb, drága rezsijű lakások fajlagosan még ennél is olcsóbbak.
Nagy házak a főváros mellett
Jellemző m2-ár (ezer forint) 80–140
A
harminc-negyven éves, többszintes monstrumok (200-250 négyzetméter
felett) vagy a régebbi, toldozott-hozzáépített házak szinte mind drágán
tarthatók fenn. Felújításuk a mai újszerű házárak mellett nem éri meg,
legfeljebb, ha 50-60 ezer forintos vételárral (plusz felújítás)
számolunk. A tehetős rétegek ezeket nem keresik, a panelból kiköltözni
vágyók pedig nem tudják eladni a lakásaikat. A többség inkább a készet
keresi.
Külterületi telkek
Jellemző m2-ár (ezer forint) 3–10
Ha
egyszer elindul a piac, jó üzlet lehet, de az építésre nem alkalmas,
éppen „belterületbe vonás előtt álló” telkek vétele igen kockázatos.
Sorház, nagyvárosok mellett
Jellemző m2-ár (ezer forint) 150–200
A
zsebkendőnyi telkek, a kis belső méret és a rossz közlekedés mellett
sok az erőn felüli hitellel vásárolt ilyen lakás. A következő években
erős árleszorító hatás várható. Az ilyen otthonok ára a tömegigényt
szolgáló lakásokéhoz van (lesz) közelebb, kivéve az elegáns (például
budai, zuglói) környékeket.
Vidéki körkép
MISKOLC ÉS KÖRNYÉKE
Miskolcon
és környékén 2012 első hónapjai. „A végtörlesztés miatt nagy,
esetenként szemtelen alkuval igen jó vételekhez lehetett jutni” – mondta
Pál Zoltán, a Duna House miskolci irodavezetője. A várostól néhány
kilométerre, Ózdon például már „garázsáron”, akár 2-2,5 millió forintért
lehet egy átlagos, kétszobás panellakáshoz jutni. Az árak vélhetően
elérték a mélypontot, a jövőben stagnálnak, így most érdemes ingatlanba
fektetni. Támogatások híján az új beruházások Miskolcon és környékén is
megtorpantak. A használt lakások iránt sokkal nagyobb a kereslet, áraik
versenyképesebbek és rugalmasabbak egy alku során. „A vásárlói kedvet
állami támogatásokkal lehetne ösztönözni – javasolja Pál Zoltán. – Ennek
hiányában a befektetők nem mernek új projektekbe kezdeni. Jelenleg
szinte nincs építőipar a régióban.”
PÉCS ÉS KÖRNYÉKE
„Amennyiben
a kormány részéről nem történik érzékelhető beavatkozás (támogatás),
tovább csökkennek az ingatlanárak Pécsett” – nyilatkozott Horváth Csaba,
a pécsi Fundus Ingatlanközvetítő Iroda vezetője. Hasonlóan az ország
többi részéhez, Pécsett is a használt lakások piacán figyelhető meg némi
keresletnövekedés (jellemzően a kisebb, belvárosi, téglaépítésű házak
otthonainál). Horváth Csaba szerint azért, mert a használt és az új
lakások piaca olyan, mint egy piramis lépcsői – miután az első lépcsős,
használt ingatlanok is nehezen eladhatók, szinte lehetetlen a második
szintre lépni. Friss statisztikai adatok ugyan nincsenek, de Pécs
lélekszáma az elmúlt években folyamatosan csökkent, kevés új munkahely
keletkezett, ellenben sok megszűnt, és a város vonzási képessége is
romlott. Új (illetve áthúzódó) beruházások azért elszórva akadnak.
SOPRON ÉS KÖRNYÉKE
Az
elmúlt három hónapban Sopronban jelentős keresletélénkülést
tapasztaltak az ingatlanirodák. „Budapest után Sopronnak a legnagyobb az
ingatlanforgási sebessége. A kereslet az ideköltözők vagy az itt
befektetők miatt a végtörlesztéstől függetlenül nagy, így a hirtelen
megnőtt kínálat és a fokozott kereslet pont kiegyenlítette egymást az
elmúlt időszakban” – válaszolta kérdésünkre Németh Zsolt, az Otthon
Centrum soproni irodavezetője. Ez év első felére továbbra is az élénk
kereslet fennmaradásával számolnak. A soproni ingatlanpiac sikeres
működéséhez nagyban hozzájárul az országon belüli elvándorlás. „Hosszú
hónapok óta vásárlóink közel fele nem soproni illetőségű. Az ausztriai
munkavállalás rendkívül vonzó, valamint a város továbbra is kiemelt
célpont az idősebb napjaikra letelepedni akaró külföldi és belföldi
vásárlók számára egyaránt” – szögezi le Németh Zsolt.
DEBRECEN ÉS KÖRNYÉKE
„Debrecenben
az árak stagnálását várjuk” – tudtuk meg Nagy Lászlótól, a debreceni
Átrium Ingatlan vezetőjétől. Újabb keresletnövekedést a nyári időszakra
várnak, amikor az egyetemista vásárlók, illetve bérlők intenzívebben
jelennek majd meg a városban. Horváth Attila, az Otthon Centrum
debreceni irodavezetője szerint a két nagy roham a felvételi pontok
nyilvánosságra hozatala és az őszi iskolakezdés idején tapasztalható.
Elvándorlás Debrecenben és környékén is érezhető, de míg korábban a
főváros volt a leggyakoribb célállomás, az utóbbi időben főként
külföldre való költözés miatt adják el az ingatlanokat. Az egyetem miatt
azonban továbbra is számtalan fiatal érkezik a városba, a környéken
pedig egyre többen vesznek (például egy fővárosi) panellakás árából
kisebb családi házat.
SZEGED ÉS KÖRNYÉKE
Szegeden
a beruházások túlnyomó többsége az egyetem közelében fekvő
városrészeken összpontosul. „A Szegedi Tudományegyetem mindig is
befolyásoló hatással volt a befektetési szándékkal vásárlók körében,
mind az új, mind a használt lakások, ingatlanok piacán. A közeljövőben
egy különleges fizikai kutatóközpont, lézerközpont épül fel a városban,
amely számos új munkalehetőség ígéretével kecsegtet. A projekt várhatóan
sok új munkavállalót, szakembert vonz majd Szegedre” – tudtuk meg
László Zoltántól, a szegedi Napfény Ingatlaniroda vezetőjétől. Ám az új
lakások eladása az ország többi részéhez hasonlóan itt is csökkenő
tendenciát mutat.
Marine Le Pen államfővé választása esetén megvárja a német és az olasz parlamenti választások eredményét, mielőtt népszavazást ír ki.
A jövőben akkor működhet oklevelet adó külföldi felsőoktatási intézmény Magyarországon, ha működésének elvi támogatásáról államközi szerződés rendelkezik.
Mégsem jön létre a menza cégek tervezett fúziója. Egyelőre nem vásárolja meg a Hungast Zrt. a Sodexot, mert nem teheti. A Gazdasági Versenyhivatal közbelépett.
A felrobbantott pokolgép hasonló volt ahhoz a másikhoz, amelyet később a Ploscsagy Voszsztanyija metróállomáson hatástalanítottak.