Halottakról jót vagy semmit – jellemzi az ingatlanpiac idei kilátásait Baross Pál, a szakma egyik prominense, a több ikonikus magyar épületet fejlesztő ING Real Estate Development egykori vezetője. Véleményével nincs egyedül. A tisztán piaci alapú – vagyis a beruházás kezdetén kellő mértékű foglaltsággal nem rendelkező – ingatlanfejlesztések szinte teljes leállását látja Illy Péter, a nagyobb ingatlanberuházásokat előkészítő, koordináló, illetve vagyonkezelési tanácsadással foglalkozó Nego Asset Management Kft. ügyvezetője is. Igaz ez mind az irodaépületek, mind a kereskedelmi létesítmények terén, nem is szólva a lakóépületekről.

Az eddig csak döcögő banki finanszírozás tovább szigorodik. Ennek oka az európai válsághelyzet, amelyre rátesz egy lapáttal a hazai gazdaságpolitika, amely a leminősítéseket követően a jegybank törvénnyel és az IMF-tárgyalások körüli bizonytalansággal sokkolja azokat a nagybefektetőket, akik kész épületeket vásárolnának nagyobb tranzakciók keretében.

A Millennium Towers épületegyüttese.
150 millió euróért kelt el. Fotó: Bánkuti András EGYSZEMÉLYES MEGMENTŐ
Baross Pál e téren optimistább, a növekvő országkockázat dacára ugyanis 2011-ben jóval több nagy tranzakció történt, mint a megelőző évben. Lindwurm György, a DTZ tanácsadó cég ingatlanbefektetési vezetőjének összegzése szerint tavaly 500 millió euró értékben vásároltak itteni irodaházakat, bevásárlóközpontokat és hoteleket az ingatlanpiaci nagybefektetők. Ez több mint két és félszerese a 2010-es 188 millió eurós tranzakciós értéknek. Tavaly önmagában mintegy 150 millió euróval növelte az összeget a TriGranit által a Millennium városközpontban fejlesztett, már az ország leminősítése után eladott négy háza (Millennium Towers). A Heitman egy másik tranzakciót is lezárt 2011 utolsó napjaiban: a nagy-britanniai központú Avivától két épületegyüttest vett: a 17 ezer négyzetméteres Alkotás Pointot és a 32 ezer négyzetméteres Science Parkot.<#zaras_figyelo#>

Bár a Heitman megmentette a magyar irodapiaci statisztikát, a helyzet mégis borús. A plazastopon és a leminősítéseken túl ugyanis a banki hitelhez jutás is egyre reménytelenebb a szektorban. A pénzintézetek 30–50 százalékos előzetes bérbeadást követelnek meg új épület esetén, a meglévő, problémásnak ítélt házaknál pedig a töltöttség mindenáron való növelése a deklarált banki cél.

ÖLDÖKLŐ ÁRHARC
Ilyen helyzetben véres konkurenciaharc folyik azért a néhány nagyobb ügyfélért, aki valóban új irodát keres. A többség persze inkább csak körülnéz a nagyon nyomott árakat kínáló piacon, majd a jelenlegi bérbeadója orra alá dörgöli a négyzetméterenként 2–3 euróval alacsonyabb árakat (a jellemző ársávokat lásd a táblázatban). Persze a válság közepén senki nem akarja elveszíteni ügyfelét, ezért inkább átmeneti kedvezményekkel vagy akár a szerződések újratárgyalásával próbálja mindenáron magához kötni még talpon lévő bérlőit. Alkudni kötelező, még a nyomott árak is csökkenthetők 5–15 százalékkal. „Bár a cégek most a leharcolt B kategóriás irodákat akár ugyanannyiért A kategóriásra cserélhetnék, mégsem teszik, mert költségcsökkentés idején az alkalmazottak és az ügyfelek felé is rossz üzenet lehet szép, modern környezetbe költözni” – hoz egy újabb indokot a piac leállására Illy Péter.

A Gateway Office Park. Zöld minősítést kapott.
Fotó: Bánkuti András

A rosszabb elhelyezkedésű és/vagy minőségű ingatlanoknál nem csak az okoz gondot, hogy a ma jellemző 25 százalék körüli áltagnál nagyobb a kiadatlan irodák, üzletek aránya, egyúttal romlik ugyanis a meglévő bérlők fizetési fegyelme. A bevásárlóközpontoknál például egyre inkább bevett gyakorlat, hogy a piaci bérleti díj harmadát kell csak mindenképpen átutalni, a fennmaradó kétharmadot forgalomtól függően fizetik. Az irodák bérlői pedig minden eszközzel igyekeznek leszorítani az árakat, visszaadni vagy albérletbe adni a terület egy részét. Ha másképp nem megy, akkor kiköltözéssel fenyegetnek, miután több konkurens üres irodaházát végignézték, és szembesültek azzal, hogy a válság előtt milyen drágán kötötték bérleti szerződésüket.

Miközben a piac ennyire mélyponton van, néhány, még talpon maradt tőkeerős ingatlanfejlesztő innovatív különlegességgel igyekszik megkülönböztetni magát, így a minimális kereslet ellenére talál megrendelőket egy-egy irodaépület felhúzásához. Kellően nagy, modern és energiatakarékos irodákba ugyanis van esély bérlőt fogni az általános túlkínálat ellenére is.

ZÖLD TÖREKVÉSEK
A néhány új ház közt már akad energiatakarékos, „zöld” irodaépület is, szigorú minősítésekkel (LEED, BREEAM). Azonban csak néhány olyan nagy külföldi cég akad, amely egyáltalán elgondolkodik a minősített, takarékos épületbe költözésen. Akkor is általában csak az anyacég elvárása vagy marketingszempontok miatt születik ilyen döntés – véli Lovro Adrienn, az Ablon magyarországi igazgatója (e fejlesztő Gateway Office Parkja pár hete kapott már használatba vett épületeknek szóló „zöld” minősítést).

A bérlők többsége nem fizeti meg a beruházás többletköltségét még akkor sem, ha a kedvezőbb üzemeltetési díj révén hosszabb távon részben megtérül egy ilyen döntés – teszi hozzá Gulyás Ede, a CA Immo Hungary Kft. ügyvezető igazgatója. Az ingatlaneszközök kezelésével és ingatlanüzemeltetéssel foglalkozó cégnél így egy prágai példát említenek: a River City Prague legújabb háza például különleges üvegezést kapott, déli tájolású átriuma a napsütés révén ősztől tavaszig fűti az egész épületet, az automata árnyékolók pedig a nyári hűtést segítik.

Az energiatakarékos irodaépületek idehaza még ritkák: a Gateway mellett a svéd Skanska fejleszt ilyet a Váci úthoz közel, a TriGranit a K&H részére, illetve a Futureal – a hírek szerint – ilyen székházat tervez a KPMG-nek, a Váci úti egykori Volga Szálló (ma Hotel Ibis) helyére. Itt jelenleg a bontás folyik, az átadás 2014 nyarára várható.

Kapcsolódó cikkek