A nyomok ezúttal is a Széna térre vezetnek, akárcsak 1998-ban, amikor ezzel a szlogennel népszerűsítették a Mammutot, Buda első nyugati típusú nagy bevásárlóközpontját. A főváros gazdagabbik felének talán a legfrekventáltabb részén, a Széna téren, a Rózsadomb lábánál elhelyezkedő üzletközpont a vásárlóerő miatt valóságos aranybányának számít. Még a kiskereskedelem mostani vérzivataros éveiben is, hiszen ha a város valamelyik pontján van kereslet, akkor az ezen a környéken koncentrálódik. Lapunk információi szerint a két épület mégis a hitelező bankok szigorú ellenőrzése alatt működik, mert a házat üzemeltető tulajdonosi kör jelentős hitelekkel navigál.

Az eredetileg Kenyeres Sándor nevéhez köthető központokat (Mammut I. és II.) üzlettársa, S. Nagy Sándor és csapata vette át, még a válság kitörése előtt. Csakhogy az eredeti hitelteher mellé még további kölcsönt vállaltak, amelyet svájcifrank-alapon vettek fel, így a szinte telített üzletháznak magasabb adósságszolgálati terhet kellett fedeznie, amikor elszállt a frankárfolyam.

SPECIÁLIS HITELEK
Megkerestük az üzletház tulajdonosát, aki szóvivőjén keresztül közölte: nem csúsznak a fizetésekkel, és a hitelező konzorcium kérésére több alkalommal rendkívüli tőke-előtörlesztést fizettek. A nyilvános cégadatok szerint mindenesetre a bevásárlóközpontot üzemeltető Mammut Szolgáltató Zrt. még 2011 végén is 22,6 milliárd forintos kötelezettségállománnyal rendelkezett, ez több mint háromszorosa volt a könyv szerinti saját tőkének. (Az eredménymutatókat lásd a grafikonokon.)

Egy a történetet ismerő forrásunk szerint nem egyszerű követni a csoport pénzügyeit; a cégek fő tulajdonosa egy ciprusi társaság, a Mantapro Investments Limited, amely mögött S. Nagy Sándor áll, de szerepet kap benne fivére, S. Nagy Endre is. A hírek szerint az összesen 225 millió eurónak megfelelő összeget (mintegy 63 milliárd forint) hitelező MKB vezette konzorcium szorosan követi, mi történik a csoportban. Úgy tudjuk, hosszas tárgyalások után idén tavasszal sikerült a tulajdonosoknak dűlőre jutni a konzorciummal. Közvetlen csődveszély nem fenyegetett, de értesüléseink szerint nem volt felhőtlen a tárgyalások hangulata a bank és a tulajdonosi kör között. A Mammut kölcsöne most a konzorciumot vezető MKB Banknál a speciális hitelek területhez tartozik, amely szigorú monitoring mellett főként a hosszú távú ingatlanfinanszírozási kölcsönnel rendelkező ügyfelek kezelésére koncentrál.

A hitel bedőlése semmiképpen sem érdeke a bankoknak, hiszen manapság nem tolonganak a befektetők az üzleti ingatlanokért, így még egy ilyen erős lokáción sem könnyű ma bevásárlóközpontot értékesíteni. Igaz, nálunk is akadnak jó prédára vadászó amerikai kockázatitőke-alapok, ám ezek a hivatalos vagyonértékben megállapított összeg negyedét-ötödét kínálják a helyi, rizikós piac központjaiért. Így S. Nagyéknak sem opció a kiszállás, az üzletközpont értékesítése, akkor is vinniük kell az ügyeket, ha kényelmetlen a hitelező pénzintézetek szoros ellenőrzése.

A Mammut III., azaz a harmadik ház felépítése egy ilyen különleges területen még jól is elsülhetne, ám úgy tudjuk, hogy a kö-zeljövőben a tulajdonosok kellő önerő híján nem kívánják, illetve nem tudják megvalósítani a beruházást. Pedig készen vannak a tervek is, és az igen frekventált helyszín miatt még bankhitelt is fel lehetne venni.

A bővítés bizonytalan jövőbe tolásának fő oka egy forrásunk szerint az, hogy a válság immár a Mammut gazdálkodását is érinti, akadnak kisebb kiadatlan helyiségek. A vásárlóerő hektikusságán, csökkenésén túl a házak korát sem lehet figyelmen kívül hagyni. Az újabb 11, a régebbi lassan 14 éves, és az akkori igények nem egyeznek meg teljesen a jelenlegiekkel. Ma, ha akad új bérlő, akkor inkább multinacionális márkaüzletről van szó, amely legalább 500-600 négyzetméteres egybefüggő területet keres. Az első Széna téri központ viszont nagyon elaprózott, rengeteg a kis üzlet benne, és a második – jelenlegi telítettsége miatt – sem elég nagy ahhoz, hogy újabb nagy bérlőket fogadjon (részletesen lásd a keretes cikkben). A kicsik pedig a mára négyzetméterenként 80 euró körülire nőtt bérleti díjak ellenére is tartják magukat. „Nincs más választásunk, mert az utak mentén megszűnt az élet, a vásárlók többsége a plázákban összpontosul, így le kell nyelnünk a díjemelést és a nagyon szigorú kilakoltatási politikát” – mondja az egyik, névtelenséget kérő bérlő.

BÉRLŐI PANASZOK
Egy másik bérlő is hosszan panaszolta lapunknak, hogy immár négyzetméterenként összesen 100 euró feletti bérleti, üzemeltetési és marketingdíjat fizet, miután a pláza a megelőző ciklus lejárta után felmondással fenyegetve 40 százalékkal emelte meg a bérleti díjat. Ezt az illető kereskedő- és partnerellenes magatartásnak tartja.

A tulajdonos ezt másképp látja: szerinte ha egy szerződés lejárt, akkor nincs felmondásra szükség, tehát az azzal való fenyegetés sem lehetséges. Ennek megfelelően az új díj ilyenkor nem emelés, hanem egy új szerződés létrejöttéhez kölcsönösen kialkudott ár, amelyet egyik félnek sem kötelező elfogadni. A legutóbbi hosszabbításkor ez az egyezség 45 bérlővel létrejött, kettővel – egy 39, illetve egy 45 négyzetméteres helyiség üzemeltetőivel – nem. Utóbbiak közül az egyik távozott, és azonnal új bérlő lett helyette azon az áron, amit a régi nem fogadott el.

A másik a Promenád kávézó nagy port felverő esete volt. A szerződés lejárta után nem sikerült megegyezni a hosszabbításról. A bérlő sztrájkolni próbált, három fő eleinte – tiltakozásképp – nem jött ki a területről. Újságcikkek is megjelentek, de végül az S. Nagy Sándor vezette kör nyert. A vita mára jogi útra terelődött, amely várhatóan hamarosan peren kívüli megegyezéssel zárul – állítják az üzletház tulajdonosai.

SZIGORÚ ÜZLETPOLITIKA
A Figyelőnek nyilatkozó bérlő szerint mindenesetre a tulajdonosokat és képviselőiket a hirtelen meggazdagodás elrontotta, lenézően, diktatórikus módon viselkednek a bérlőikkel. „A humánum és a rugalmasság teljes hiányát tapasztalom évek óta, az ott lévő üzletem veszteséget termel a magas díjak miatt, csupán presztízsokokból vagyok kénytelen azt fenntartani” – panaszolja az illető. Szerinte a háznak gyakorlatilag bármekkora hitelt ki kellene termelnie, hiszen a bérleti díjak csillagászatiak, miközben a költségek nem magasabbak más, jóval olcsóbb plázákénál. A megkérdezett boltos azt is felháborítónak tartja, hogy havi teljesítés esetén jelentősen magasabb a Mammut Szolgáltató Zrt.-nek fizetendő bérleti díj, mint akkor, ha negyedévenként előre róná le az összeget.

Ráadásul, bár a vásárlóerő jó, de a középkategóriás, nem luxusárucikkek esetén egyáltalán nem kiemelkedő. Inkább más frekventált, sokszor feleannyiba kerülő fővárosi plázákéhoz hasonló forgalmat tapasztal a megkérdezett bérlő.

Mindezen túl a konkurencia is erősödik. A tervek szerint október közepén nyit meg a Wing Zrt. által épített Hegyvidék Bevásárlóközpont, amely ugyan messzebb esik a Mammuttól, de az autóval közlekedő széles vásárlókör egy részét így is elszipkázhatja. Szintén lehet ilyen hatása a mára jól bejáratott, modern, nagy területű és trendi üzletekkel hódító MOM Parknak, amely tömegközlekedéssel is alig tízpercnyire van a Mammuttól. Mindezek dacára a központ adatai nem romlanak. Árbevétele és üzemi nyeresége viszonylag stabil volt az évek során.

Ugyanakkor ehhez a már említett szigorú üzletpolitikára is szükség volt. Mivel itt nem kell lasszóval fogni a bérlőket, az egész országban ez az egyetlen központ, ahol a tartozások felgyülemlését nem engedik meg. Nincs kivételezés, aki két héten túl sem rendezi a negyedévente előre esedékes bérleti díjat, annál egyből az egyik legdrasztikusabb eszközhöz nyúl az üzemeltető-tulajdonos: lekapcsolja az áramszolgáltatást.

Megváltozott igények
Budán az 1998. augusztus 28-án megnyílt Mammut I. volt az első modern bevásárlóközpont, a fővárosban pedig a negyedik a Duna Pláza, a Pólus Center és az Europark után. Az építkezés nagy tiltakozást váltott ki, mert a kevés bel-budai park egyike gyakorlatilag megszűnt, ráadásul az ott lévő 1956-os emlékművet is át kellett helyezni. Az akkori versenyelőny mára inkább hátránnyá vált, kialakítása a hatalmas belterületű áruházak korában kissé avíttnak hat. A nagy, jól és stabilan fizető bérlők, például a ruházati láncok 600-1000 négyzetméteres üzleteket akarnak kialakítani. A megnyitása idején elegáns és modern Mammut I. tervezésekor azonban még a több kisebb üzlet volt az uralkodó koncepció. Ráadásul a telek is behatárolta a lehetőségeket. A 2001-ben átadott Mammut II. már sokkal jobban megfelel a mai igényeknek, például a mozgólépcsőket úgy alakították ki, hogy körbe kelljen járni a házat. Ellenben a Mammut I.-ben a mozgólépcsőn kívül lift is van, emiatt egyes üzletek kiesnek a járókelők útvonalából. (A két házban több mint 300 üzlet működik.) Egybefüggő, nagyobb területet azonban a II-es házban is csak a meglévő bérlők kárára vagy azok elköltözése esetén lehet kialakítani, ráadásul a parkolás is körülményes, illetve negyedóra sem ingyenes. Így még a válság előtt felmerült a III-as számú Mammut felépítésének terve, amely azonban azóta is papíron maradt.

Kapcsolódó cikkek