Az államilag támogatott lakáshitelek megjelenésével egyre többen gondolkodhatnak azon, hogy albérlet helyett inkább a tulajdont választják, s a havi lakbérre fordított összeget törlesztőrészletre költik. Olcsóbb lakás vásárlása esetén, 5-6 milliós hitellel számolva ez reális is lehet, miután az Orbán-kormány által bevezetett államilag támogatott lakáshitel használt lakás vásárlását is lehetővé teszi, ráadásul forintalapú, tehát a hitelfelvevő még az árfolyamkockázatnak sincs kitéve.

A korábbi támogatott konstrukciókhoz képest azonban kedvezőtlen fejlemény, hogy az állam támogatása nem húsz évig, hanem csak öt évig tart, a hatodik évtől pedig teljesen megszűnik. A támogatás pedig kamattámogatás formájában valósul meg, azaz az állam besegít a kamatok fizetésébe.

Ha valaki például egy 40 nm körüli lakást akar vásárolni ahelyett, hogy albérletet fizetne, legfeljebb 6 millió forintot tud felvenni. A bankok természetesen továbbra is elvárják, hogy rendelkezzen az ügyfél önerővel, ennek mértéke pedig változó, de általában a lakás értékének a 20 százaléka.

Egy 10 milliós lakást tehát már 4 millió forint önerővel is meg lehet vásárolni. Ha valaki például 15 évre veszi fel a hatmilliós hitelt, a BankRáció.hu hitelkalkulátora szerint a törlesztőrészletek az első államilag támogatott 5 évben 51 és 60 ezer forint között mozognak. A támogatás lejárta után viszont megugranak a költségek, de a futamidő végéig nem kell 75 ezer forintos törlesztőrészletnél magasabbra számítani.

Tízmillió forintból azonban már nagyobb lakást is lehet vásárolni, egy negyven négyzetméteres lakást viszont a külvárosban már 6-7 millió forintért is árulnak. Egy hat és fél milliós lakásnál már elegendőnek kell lennie egy 5 milliós hitelnek (ennél nem lehet alacsonyabb az önerő aránya), ebben az esetben az alábbi táblázat szerint alakulnak a törlesztőrészletek. Összehasonlításképpen: átlagosan 40-50 ezer forint plusz rezsiért lehet bérelni egy 40 nm-es lakást.

Forrás: BankRáció.hu

Magasabb törlesztőrészletekre számíthat az, aki gyorsabban szeretné letudni a hitelét, és már 10 év alatt visszafizetné azt. Ebben az esetben a havi kötelezettség az első 5 évben 70 ezer forint körül mozog, míg a támogatás lejárta után akár 87 ezer forintig is felmehet. Ebben az esteben tehát a törlesztőrészletek jóval magasabbak az albérleti díjnál, így ha valaki azonos költségek mellett a tulajdont preferálja, inkább hosszabb futamidőt érdemes választania. Tizenöt-húsz év feletti futamidőbe azonban még ebben az esetben sem érdemes belemenni, miután a rövidebb futamidő mellett csak pár ezerrel drágább a törlesztőrészlet, de öt-tíz évvel kevesebb ideig kell fizetni.

Déry Attila az Otthon Centrum vezető elemzője ugyanakkor arra is felhívta a figyelmet, hogy a 2000-es évek elején axiómának tekintett gondolat, miszerint az ingatlan egyszerre töltheti be otthon funkcióját és lehet értékében növekedő befektetés is, már régóta nem igaz. 2004-től 2008-ig nominálisan ugyan emelkedtek a lakásárak, reálértékben viszont csökkent az értékük, majd 2008-tól kezdődően nominálisan és reálértékben is csökkent a lakások értéke. Az idei évben már nominális értelemben stagnálnak a lakásárak és feltehetően ez lesz a trend az elkövetkező 1-2 évben is - fogalmazott, hozzátéve, hogy középtávon már növekedés valószínűsíthető, de ennek nominális, illetve reál értelemben vett mértékét szinte lehetetlen megjósolni.

A lakásvásárlás esetén ráadásul számolni kell a felújítás költségeivel is, amely bérlés esetén a főbérlőt terheli.
Az Otthon Centrum vezető elemzője azt is megjegyezte, hogy az államilag támogatott lakáshitel megjelenése ellenére egyelőre nem érezni a piacon, hogy nőtt volna a hitellel vásárlók aránya. Az embereknek rossz tapasztalatuk van a hitelekkel kapcsolatban, ezért továbbra is a készpénzes vevők adják az adásvételek kétharmadát. Ezzel párhuzamosan viszont azt sem tapasztaltuk, hogy felértékelődött volna az albérletek szerepe, s esetleg egy egész generáció választaná inkább a bérleményeket a tulajdon helyett. Ebben azonban szerepet játszik az állam is, amely a lakáshitel-programjaival inkább a tulajdonszerzést támogatja, nem a bérlakások építését - fogalmazott.

Nyugat-Európában divat a bérlés, itthon mindenki ragaszkodik a tulajdonhoz

A magas tulajdonosi arány hazánkban már jóval a devizahitelezés felfutása előtt kialakult - állapítja meg az Otthon Centrum egyik korábbi elemzésében. A lakásprivatizáció idején például jutányos áron válhatott bérlőből tulajdonos. A tulajdonjog preferenciáját a bérleti joggal szemben a 2000-es évek elején beindított kamattámogatási rendszer is erősítette, ami olcsó forrást jelentett a lakásvásárlóknak.

A tulajdon preferálását az is erősítette, hogy a válság kirobbanása előtt jelentősen nőttek az ingatlanárak, így a vásárlás jó befektetésnek is bizonyult. 2001-től 2003-ig tartó időszakban nominálisan 15-20 százalékkal nőttek évről-évre az árak, főleg az olcsó finanszírozás jelentette keresletnövekedésből kifolyólag. Az árak növekedéséhez - szintén a kamattámogatás fűtötte - spekulációs célú ingatlanvásárlások is hozzájárultak.

A kamattámogatások feltételeinek szigorítása után az olcsó ingatlanvásárlási finanszírozás helyét a devizahitelek vették át, amelyek, bár visszafogottabb mértékben, de szintén a kereslet növekedését hozták. Nyugat-Európában viszont továbbra is magas a bérlakásban élők aránya.

 

Kapcsolódó cikkek