Felmerül a kérdés, hogy hogyan jutottunk idáig? A statisztikák és a helyzet elemzése előtt javaslom, hogy tegyünk egy rövid időutazást a múltba.

Az ország, illetve a társadalom a második világháborút követően, ma már távolinak tűnően, de mindössze néhány évtizeddel, vagy ha úgy tetszik két generációval ezelőtt, súlyos lakhatási problémákkal küzdött. A háborút követő újjáépítésre, a komfort nélküli és rossz fizikai állapotú lakások viszonylag nagy arányára, az akkoriban zajló demográfiai változások keltette extra lakásigényekre, valamint az erőltetett iparosítás keretében a városokba települő tömegek lakásigényére visszavezethető komplex lakáspolitikai problémát a rezsim stílszerűen a tervgazdasági keretek között megvalósuló, házgyári lakásépítéssel oldotta meg.

A pártbizottságok, illetve a fejlesztéseket megvalósító társaságok, Budapesten például a 43. sz. Állami Építőipari Vállalat, illetve vidéken a különböző megyei Állami Építőipari Vállalatok piacelemzésekkel, vagy a befektetett tőkére vetített térülési számításokkal feltehetőleg nem sok időt töltöttek. A lakótelep építés akkoriban mégis, tulajdonképpen mind a beköltöző egyének és családok, mind a szocialista ipar teljesítménye szempontjából évtizedekig sikertörténetnek számított. A tízezrével épülő panel- és kockaházi lakásokat a társadalom hasznos tagjai a rendszertől a munkájukért cserébe kapták. Legalábbis ez volt a propaganda, és így is élték meg nagyon sokan. A sors furcsa fintora, hogy a szovjet házgyári technológia alapján előre gyártott vasbeton elemekből megépített, akkoriban akár a beköltözők társadalmi elismertségét is szimbolizáló, közel 800 ezres panellakás állomány, illetve az így megépült lakótelepek XXI. századi követelményeknek megfelelő élhetővé tétele ma nem pusztán műszaki és technológiai vagy városkép rendezési, hanem társadalmi szempontból is komoly kihívást jelent. Elég csak az elszegényedésre, a, személy- és vagyon elleni bűncselekmények elszaporodására gondolni.

A rendszerváltást követően a piacgazdaságra való komoly gazdasági és társadalmi áldozatokkal járó átállással egyidejűleg a nagy állami építőipari vállalatok általában csődbe mentek. Viszont más posztkommunista országokkal ellentétben Magyarország legalább a félkész lakótelepek torzóit, mint a házgyári lakásépítés emlékműveit megúszta. A 90'-es évek elején a politikai vezetés nem tekintette prioritásnak a lakáspolitikát, az évtized első felét 20 év távlatából visszatekintve a lakásprivatizáció és a korábbi rendszer elosztási csatornáinak felszámolása fémjelezte. Így tulajdonképpen csak a '90-es évek második felében alakultak ki a lakáspiac működésének nyugati típusú alapintézményei és feltételei. Ebben az időszakban létrejöttek az első klasszikus ingatlanközvetítő irodák, a pénzügyi szektor felkészült a lakáspiac finanszírozására. Létrejöttek például a lakástakarék-pénztárak és a jelzálogbankok. Megjelentek Magyarországon is a nagy nemzetközi építőipari, épületgépészeti termékek és építőanyagok forgalmazói és gyártói, valamint lezajlott az építőipari erőforrások újraelosztása is a privatizáció keretében.

Az átalakulás lakáspiaci szempontból tulajdonképpen eseménytelen évtizedét követően aztán nagyjából az ezredforduló hozta meg a piaci fordulatot. Ez az időszak kis túlzással a hosszú és mély válság 2008. évi kialakulásáig a magyarországi lakásépítők aranykora volt, amely szintén hagyott súlyos örökséget az utókornak. Ezt az érát a tervezőasztalról eladott lakások, az átadott és építeni tervezett lakások számának dinamikus növekedése jellemezte. A robbanásszerű növekedést több tényező együttes hatásaként értelmezhetjük.

A legfőbb, egymással persze kisebb-nagyobb mértékben össze is függő tényezők megítélésem szerint a következők voltak. A rendszerváltást követő gazdasági visszaesés és nehéz évek után a lakosság vágyott arra, hogy érdemben javítsa lakhatási körülményeit. Ennek köszönhetően folyamatosan és dinamikusan bővült a kereslet. Továbbá, a lakáspolitika hosszú idő után ismét a kormányzat fókuszába került. A közvetlen és közvetett támogatásoknak, majd körülbelül 2003-tól kezdődően a támogatott forint hitelek helyét átvevő devizahitelek következtében a lakosság számára elérhetővé vált a finanszírozás is a hőn áhított, a jobb élet reményével kecsegtető lakásvásárláshoz. Mindezen túl a lakáspiacra áramló tőkének és banki forrásoknak köszönhetően a kínálat viszonylag gyorsan követni tudta a növekvő keresletet. Negyedszerre pedig ebben az időszakban a fejlett nyugati piacokon is éppen az „ingatlan lufit" fújták. Meg kell azonban jegyezni, hogy Magyarországon ír, spanyol, vagy a régiónkban román értelemben vett ingatlan lufi nem alakult ki. Ez egyfajta alibit is biztosított bizonyos lépések elmaradásához, vagy a túlzott kockázatvállalásokhoz.

A válság éveiben gyors egymásutánban először a finanszírozás és a likviditás tűnt el a piacokról, majd elillant a bizalom is. Eltűntek a vevők, leálltak az építkezések, a jövőbe vetett bizalom mind kínálati, mind keresleti oldalon megingott és rövid, múltban tett időutazásunk végén vissza is érkeztünk a lakáspiac keserves jelenébe.

A fiatal, valójában csak 10-15 éves, súlyosan beteg magyar újlakás piac tüneteit látva ahhoz, hogy a problémák gyökeréhez eljussunk és megpróbáljuk azokat - súlyos mellékhatások nélkül - orvosolni, alaposan meg kell vizsgálnunk mind a keresleti, mind a kínálati oldalt.

Elsőként nézzük azt, hogy miért tűnt el a kereslet a piacról? Véleményem szerint, habár a keresleti oldal a 2000-es évek közepéhez képest nagyjából az ötödére esett vissza, és az országban tapasztalható demográfiai folyamatok sem kedvezőek, a lakások iránti kereslet, mint igény valójában nem tűnt el. Elillant viszont a bizalom, és a jövőbe vetett hit. Egyszerűen fogalmazva: amíg lakni kell valahol, addig lakások iránti keresletnek is lennie kell, s mivel a lakások nem csak műszaki értelemben, de funkcionálisan is óhatatlanul avulnak, a technológiák fejlődnek, újakat kell folyamatosan építeni.

Kevés olyan embert ismerünk, aki élete során ne szeretné folyamatosan javítani a lakáskörülményeit. Ezért kijelenthetjük, hogy a kereslet megvan, csak nagy része passzívvá vált. Jó hír viszont az, hogy viszonylag gyorsan képes aktivizálódni. Tegyük fel inkább úgy a kérdést, hogy miért veszett el a bizalom?Ha egy mondattal kellene válaszolni, azt mondhatnánk azért, mert mert a vevők csalódottak, és egyébként is sok a bizonytalanság az életünkben. Így most nem hoznak 5-10 évre szóló döntéseket. Az aranykor döbbenetes növekedését egyrészt illúziók is táplálták, másrészt - mint általában a nagyon gyors növekedés - nemkívánatos mellékhatásokkal járt. 5-10 év emelkedés után elveszett az illúziója annak, hogy a lakásárak mindig csak emelkednek, valamint hogy a lakás egy bármikor gyorsan értékesíthető likvid vagyontárgy.

A gyerekcipőben járó magyar ingatlanpiac elvesztette az illúzióját annak is, hogy egy új lakás önmagában elég a boldogsághoz és a jobb élethez, vagy, hogy a súlyos milliókért megvásárolt új lakások műszaki szempontból mindig hibátlanok, és ha beköltözünk, azzal önmagában megkapjuk a boldogabb életet.

A sokszor a lehetőségek határán megvásárolt lakás elképzelt, de aztán a vásárlást követően a szükséges anyagiak híján elmaradt, vagy egyszerűen csak félresikerült berendezése/bebútorozása szintén gyakran frusztrálta a vevőket. Sok csalódott vevőt eredményezett továbbá, hogy a meredek piaci felfutás időszakában a gyors és nagy haszonszerzés reményében a piacon nagy számban jelentek meg etikátlan szereplők mind a kivitelezők mind a fejlesztők között, akik aztán sajnos általánossá vált praktikáiknak köszönhetően szintén nehezen begyógyuló sebeket ejtettek a piaci bizalmon. Hamis marketing ígéreteikkel, alapterület számítási trükkökkel, a műszaki tartalom egyoldalú, vevők elől elhallgatott csökkentésével, kifizetetlen vállalkozói számlákkal, és a sort folytathatnánk, sokan és sokszor tulajdonképpen becsapták a vevőket.

A 2000-es évek közepén épült lakások fejlesztői és kivitelezői közül ma már sajnos keveset tudnak csak megtalálni a vevők esetleges szavatossági vagy garanciális problémáikkal. Végül anélkül, hogy itt most mélyebben belemennénk e forró és átpolitizált témakörbe, csalódtak a vevők a vásárláshoz igénybe vett devizahitelekben is. Ezekből a csalódásokból a bizalomvesztéssel párhuzamosan a vevők sokat tanultak, a néhány éves magyar lakáspiac a tanulópénzt drágán megfizetve ugyan, de gyakorlatilag mára éretté vált. Tapasztalatból mondhatom, hogy a vevők ma összehasonlíthatatlanul felkészültebbek és jelenleg az alkupozíciójuk is sokkal erősebb. Ez a a piac fejlődésének mindenképpen hasznára válik hosszabb távon.

De mi történt eközben a kínálati oldalon? Az ezredforduló környékén robbanó keresletnek köszönhetően a lakásépítési tevékenységen 1-2 éves időtávon realizálható haszon reménye egyre több szereplőt vonzott a kialakulatlan piacra. Egyre-másra jöttek az országba a „tapasztalt" külföldi lakóingatlan-fejlesztők elsősorban a megelőző években más-más háttérrel, de nagy lakóingatlan-fejlesztési hullámot megélt országokból. Így például Izraelből, Írországból, Spanyolországból vagy Angliából. A határokon belül is gyakorlatilag bárki, akinek volt, vagy tudott valahogyan szerezni egy építési telket, lakóingatlan-fejlesztésben látta a hatalmas és gyors profitot. Tovább rontotta a helyzetet, hogy a világban az „olcsó pénz" időszakában nemcsak a vevők, de az építtetők is könnyen jutottak finanszírozáshoz a kereskedelmi bankoktól. Ez végül odáig jutott, hogy sokszor önerő nélkül, kizárólag a finanszírozó bank és a vevők kockázatára fejlesztettek a különböző hátterű, de többnyire kizárólag a rövidtávú haszonszerzésben érdekelt, esetenként legalább profi marketing köntösébe bújt, de általában tőkeszegény fejlesztők. Az aranykorszak végére az örökké emelkedő árak illúziójának, a fokozódó finanszírozói versenynek, illetve néhány fejlesztői trükknek köszönhetően gyakran előfordult, hogy akár már a kivitelezés megkezdése előtt sem volt önerő a projektekben.

Sokszor hallhattunk kifizetetlen vállalkozói végszámlákról, vitatható garancia lehívásokról, önkényesen csökkentett műszaki tartalomról, kivitelezői oldalról a munkát elnyerő „baráti" árat korrigálni hivatott pótmunkákról, amelyek nemcsak pénzben kifejezhető módon, hanem morálisan is súlyos károkat okoztak a lakásépítési szakmának. Ezek a fejlesztők a válság idején aztán a bankokra és a vevőkre, végül a felszámolókra hagyták a félkész projekteket, szomorú mementóként az utókornak. Eközben a hosszabb távon gondolkodó fejlesztők többsége a tervezett fejlesztésekhez megvásárolt telkekbe szorult be, szerencsés esetben hitel nélkül, rosszabb esetben devizahitellel terhelten. A prociklikusan működő bankok kisebb-nagyobb mértékben megégetve magukat a lakóingatlan-fejlesztési projektekkel, a nyakukba szakadt problémával párhuzamosan az elmúlt években természetesen hallani sem akartak ilyen típusú finanszírozásokról.

A helyzet drámai, de akkor miben bízhatunk? A piacban? Ahogy azt már korábban említettem, a kereslet, bár nagyobb része jelenleg passzív, megvan és aktivizálható. Emellett a felmérések az elmúlt öt-hat év eredményeképpen több tízezres nagyságrendben mutatnak kényszerűen elhalasztott vásárlási döntéseket. Reménykedésre adhat okot az is, hogy a történelemben a gazdasági válságokat szinte mindig egy tartósabb ingatlanpiaci fellendülés követte. Élénkítheti a piacot az is, hogy mára a rekord mélységben lévő kamatoknak és az alacsony ingatlan áraknak köszönhetően újra befektetési alternatíva lett az ingatlan.

Személy szerint azt gondolom, hogy az embereknek öt év után egyszerűen elege van a válságból, még akkor is, ha a bibliai értelemben vett hét szűk esztendőből matematikailag még 1-2 év hátra van. Az emberek évekig visszafogták fogyasztásukat, viszont mindenki szeretné aktív életében is élvezni egy modern, XXI. századi otthon előnyeit, amely energiatakarékos, élhető, és az okos telefonok és táblagépek korszakában akár még intelligens is. A válasz tehát az, hogy a piacban lehet bízni, de ezen az alapon kilábalás csak évek alatt várható. Ráadásul a piac önszabályozó képessége további fájdalmas mellékhatásokkal is járhat.

Bízhatunk-e vajon a fejlesztőkben? Közülük nagyon kevesen maradtak talpon. Ez persze a válság kevés pozitív fejleményeként is értékelhető, megtisztította a kínálati oldalt a kalandoroktól és a kóklerektől, illetve felértékelte a megbízhatóságot. Gondolhatnánk, hogy aki a piacon maradt az most jobb helyzetben van. Ezzel szemben a legmagasabb árkategóriájú lakásokat leszámítva gyakorlatilag nincsenek fejlesztések. Ha szemléltetésképpen megnézünk egy vázlatos számítást, megérthetjük, hogy a talpon maradt fejlesztők miért tétlenek. Tegyük fel, hogy a fejlesztőnek az új lakás előállítása érdekében az alábbi összefoglalásban szereplő költségei merülnek fel. Számításunkban nem szerepelnek azok a költségek, amelyek az el nem adott készletekre rakódnak, mint például a rezsi, a finanszírozási költségek vagy az adók. Tegyük fel, hogy az ország nagyobb részén átlagosan körülbelül bruttó 300 ezer forintért, vagy ez alatt lehet új lakást eladni. Ezt a bevételi sorban tüntettük fel.

	adatok Ft-ban
Telek beszerzési érték egy eladható négyzetméterre	25 000
Tervezés (3% a kivitelezési költségekre):	4 950
Biztosítás (CAR) kivitelezési ktg 1%-a	1 650
Építési költség egy eladható négyzetéterre:	165 000
Finanszírozás (kivitelezési ktg. 5%-a):	8 250
Értékesítés és marketing költsége (bruttó eladási ár 4%) :	12 000
Központi irányítás, projektmenedzsment, műszaki ellenőrzés ( összsen a kiviteli költség 10%-a)	16 500
Ügyvédi költségek (bruttó ár 1%):	3 000
Összes felmerülő költség (nettó):	236 350
Értékesítési ár:	300 000
Áfa (27%)	63 780
Nettó értékesítési árbevétel	236 220
Eredmény (Ft):	-130

Ennek a rövid és hangsúlyozottan szemléltetési célú számításnak az eredménye tükröződik az alábbi statisztikában, amely alapján megállapítható, hogy Magyarországon gyakorlatilag piaci alapon nem épülnek új lakások, mert nem lehet a megépített lakásokat nyereséggel értékesíteni.

A feltett kérdésre tehát az a válasz, hogy amíg a feltételek lényegesen nem változnak meg, a kínálati oldaltól nem várható el, hogy megteremtse a kereslet növekedésének feltételeit, illetve kivezesse a piacot a válságból. Pedig új lakások építésre és felújítására is nagy szükség lenne, mert amellett, hogy évente körülbelül 2 3 ezer lakás szűnik meg, , a durván 4,4 milliós lakásállomány folyamatosan avul mind műszakilag mind pedig funkcionálisan.

Egyes kimutatások szerint a hazai lakásállomány több mint 70 százaléka jelentős felújításra szorulna, vagy egyenesen le kellene bontani. Statisztikai adatok szerint a hazai lakásállományon belül még mindig közel 600 ezer olyan lakás van, amelynek a falazata vályog, vagy sár. Összehasonlításképpen Ausztriában, ahol a demográfiai trendek szintén nem mondhatóak meredeken emelkedőnek, lakosságarányosan körülbelül hatszor annyi lakás épül, mint Magyarországon évente.

Bízhatunk-e vajon a kormányzat nagyobb figyelmében? A múltban azt láthattuk, hogy amikor a lakáspolitika az aktuális politikai vezetés fókuszába került, fellendülés következett be. Rögtön adódik egy kérdés: fontos-e a politikának egyáltalán a lakáspiac? A választ nem tudjuk, de azt állíthatjuk, hogy fontos kellene, hogy legyen, mert a teljes lakosság mindennapjait érintő kérdésről van szó. Hallhattunk az elmúlt időszakban a jegybankhoz köthető. Növekedési Hitel Program esetleges lakáspiaci kiterjesztéséről szóló pletykákat és véleményeket. Megítélésem szerint, bár kétségtelenül fontos a fejlesztő vállalkozások számára is a rendelkezésre álló, olcsó finanszírozási forrás, de ha a fenti táblázatot megnézzük, láthatjuk, hogy most nem az a legnagyobb probléma, hogy a lakásépítők nem, vagy drágán jutnak hitelhez.

Ettől nem lesznek érdemben olcsóbban megépíthetőek és értékesíthetőek a lakások, főleg úgy, hogy a piaci kamatok egyébként is történelmi minimumokat döngetnek hónapról hónapra a jegybanki kamatcsökkentési ciklusnak köszönhetően. Két olyan pontja van a fenti táblázatnak, amely a kilábalás szempontjából megfogható, illetve ahonnan a gyógyulás várható. Az egyik az értékesítési ár, amely, ha a lakás bármilyen okból ismét keresettebb termék lesz, és a lakosság megint mer költözni, akkor lassan elindul fölfelé. Ezen a ponton segíthet a közvetlen lakásvásárlási támogatások egy jól átgondolt rendszerének a bevezetése. A másik pedig az áfa, amelyen a lakáspolitika döntéshozói, illetve a mindenkori jogalkotók képesek változtatni. Ha a fenti kalkulációban az áfa kulcs az újlakásokra például 15 százalék lenne, akkor a fejlesztőnél nagyjából 10 százalék haszon képződhetne. Így már az ország nagyobb részén lehetne nyereségesen lakóingatlant fejleszteni. Manapság, amikor a verítékkel elért költségvetési egyensúlyra vigyázni kell, mint a hímes tojásra, nézzük meg, hogy mit kockáztatna egy ilyen lépéssel a kormányzat. Ha az elérhető legfrissebb, 2012-es 2200 darabos újlakás értékesítési statisztikát vesszük a fenti statisztikából, és az egyszerűség kedvéért továbbra is 300 ezer forint átlagos árral, és 70 négyzetméter átlagos alapterülettel számolunk, akkor legfeljebb durván 4-5 milliárd forint költségvetési bevétel esne ki, , ha a lépésnek semmilyen gazdaságélénkítő hatása nem lenne. A trendeket látva ez a szám a 2013 évi értékesítések várható csökkenése miatt még kisebb lehet ma. Ha ezáltal viszont akár csak néhány százas nagyságrendben építkezések indulnak be, amelyeken adó- és illetékbevétel generálódik a költségvetésben, illetve munkát ad mondjuk a jelenleg a közmunkaprogramokban résztvevőknek, akkor borítékolhatóan pozitív költségvetési egyenlege lehet az újlakás értékesítést terhelő áfa-kulcs csökkentésének. A Társaság a Lakásépítéséért Egyesület számai szerint 10 ezer lakás felépítése hozzávetőleg 40 ezer embernek jelent munkát, illetve egy 20 millió forintból megvalósuló lakás összesen 8 millió forint adó és járulék bevételt jelent a költségvetésnek. Itt jegyzendő meg, hogy még egy 15 százalékos áfa kulcs sem tartozna regionális összehasonlításban az alacsony kulcsok közé. Egy egy-másfél éve végzett kutatásunk szerint van olyan régiós ország, amelyben az újlakások értékesítését egyáltalán nem terheli áfa, illetve nem egy országban a legkedvezményesebb, egy számjegyű adókulcs szerint adózik.

A szerző az OTP Ingatlan Zrt. vezérigazgatója.

Kapcsolódó cikkek