A felületes szemlélő számára úgy tűnhet, hogy minden pozitív irányú felfutásnak eljön egyszer a böjtje, azonban 2013-2014 év folyamán döntően az Európai Unió támogatásainak lehívása révén sikerült a növekedést pozitív tartományba vezérelni. A lakáspiaci tranzakciószámokat nézve ugyanezt látjuk: a kétezres évek elején a támogatott hitelezésnek köszönhetően három éven át tartott a boom, ezt jelentős visszaesés követte, majd a deviza-alapú hitelek újabb felfutást hoztak, aminek aztán 2006-tól fokozatosan jött meg a böjtje. A tranzakciószámok a 2003-as, 270 ezer feletti csúcsról 2009-re 90 ezer környékére zuhantak vissza és ott is maradtak egészen 2014-ig, amikor a lakáspiacon az adás-vételek száma közel 114 ezerre nőtt. A 2015-ös év adatai azt bizonyítják, hogy 2014-ben tényleg trendforduló történt. 2015-ben a KSH előzetesen közölt adata szerint közel 120 ezer tranzakció történt és jó reménnyel lehetünk a felől, hogy a végső érték eléri a 130 ezer lakáspiaci tranzakciót.

VISSZATÉRT A BIZALOM
A tavalyi évben a lakosság készpénz megtakarításait fektette lakóingatlanba, részben saját célra, részben befektetési szándékkal, ami egyértelműen azt mutatja, hogy visszatért a bizalom, a magyar háztartások újra mernek hosszabb távú döntéseket hozni. A tipikus lakásvásárlással járó élethelyzetek - például a házasságkötések és válások - számát és a lakáspiaci tranzakciók számát egymás mellé téve jól látható az összefüggés, azonban 2008-tól a két számsor eltávolodott egymástól. Becslések szerint több százezer elhalasztott vásárlás halmozódott fel az elmúlt évek során, ami nagymértékben járulhat hozzá a lakáspiaci tranzakciószámok javulásához az elkövetkező néhány évben. Ugyanakkor az alacsony kamatok és az elmúlt időszak brókerbotrányai a kisbefektetők körében felértékelték a lakóingatlant, mint befektetési eszközt. Hosszú távú bérbeadással, jellemzően a fővárosi és a nagyobb megyeszékhelyeken, ipari és egyetemi központokban akár 7-10 százalékos hozamot lehetett elérni tavaly, ami igen attraktívnak bizonyult.

Az előző ciklus EU által biztosított forrásainak felhasználása segítette a hazai gazdaság növekedését és úgy tűnik, hogy az idei év kedvezőtlenebb adata nyomán az uniós pénzek ütemezésére kerülhet a gazdaságpolitikai hangsúly. A kormány már tavaly elindított egy másik beruházás élénkítő csomagot, visszatérve az egyszer már bevált recepthez: jelentős támogatást adva az új lakásba költözőknek. Alig telt el fél év, a Családok Otthonteremtési Kedvezménye (CSOK) módosításai még kívánatosabbá tették az új lakásba költözést és az áfa 5 százalékra csökkentésével már a fejlesztők is elérkezettnek látták az időt a cselekvésre.

Az idei év első hónapjainak tapasztalata szerint a lakosság lakáshitelek iránti érdeklődése is megugrani látszik. Áttörés eddig nem következett be, a CSOK-ot továbbra is főleg használt lakás vásárlására vették igénybe. A kedvezményezetteknek az árak alakulása alapján egyrészt fel kell mérni, hogy mi éri meg jobban. A hétköznapi életüket némileg jobban megbolygató, akár településváltást is jelentő saját építés, vagy a még csak tervasztalon létező projektekből történő válogatás, esetleg egy újszerű, de használt lakás vagy ház megvásárlása. Addig ugyanis, amíg nem jelenik meg megfelelő számú megkezdett lakásberuházás olyan építőktől, akik már bizonyítottak a piacon, aligha várhatjuk, hogy a tájékozódó érdeklődésen túl valós tranzakciók történnek. Jól mutatja ezt, hogy egyes budapesti kerületekben az újszerű lakások ára 2016-ban meghaladta az új építésűekét.

ÁTHIDALÓ STRATÉGIA
Az építőipari termelés éves értékében a lakóépületek építése 2001-2004 között 14-15 százalékot tett ki, ez 2013-2014-ben mindössze 6 százalék volt. Az egyéb építmények részaránya az összértéken belül az Unióhoz történt csatlakozás évét követően érte el, illetve haladta meg az 50 százalékot, a válság éveiben pedig végig tartotta ezt az arányt. Ezen belül az infrastrukturális, út-, közmű, valamint egyre nagyobb értékben a vasút-fejlesztések emelhetők ki. Az abszolút értékeket nézve megállapítható, hogy még az úgymond „jó években" sem érte el a lakóépület-építés az infrastrukturális beruházások értékének nagyságrendjét, de összemérhető volt például az ipari épületek és raktárak építési értékével. Tehát okkal várható, hogy a lakásszektor beruházásainak élénkülése kedvező hatással lesz, de az is nyilvánvaló, hogy az infrastrukturális beruházásokkal összevetve a szektor teljesítményének javulása csak kisebb, bár fontos szerepet játszhat a növekedésben.

Az infrastrukturális projektek megvalósításához rendelkezésre áll az a kapacitás, amely az elmúlt évek során a nagyberuházásokat megvalósította, ezzel szemben néhány integrált cégcsoportot és kisebb lakásépítő vállalkozást leszámítva a lakásprojekteket indítani szándékozó ingatlanfejlesztők könnyen abban a helyzetben találhatják magukat, hogy erős versenybe kerülnek a szabad kivitelezői kapacitásokért egymással.
Tény, hogy a kétezres évek első felében megerősödő, döntően lakásépítéssel foglalkozó cégek egy része ma már nincs a piacon, de ha visszagondolunk, honnan és milyen stratégiával jöttek létre ezek cégek - jellemzően fővállalkozók és alvállalkozóik viszonylag stabil együttműködő partnerségei -, akkor azt láthatjuk, hogy a lakásépítés egyfajta puffer szerepet játszott. A jelentősebb nem-lakóépület projektek közötti időszak áthidalása volt az egyik ilyen stratégia. Mivel a '90-es évek egyáltalán nem volt nevezhető a szektor számára problémamentes időszaknak - ekkor bomlottak fel az országos vagy regionális monopóliummal rendelkező nagy állami vállalatok és szerveződött újra a szektor a privatizáció nyomán - vélhetően a kibontakozó keresletre is hasonlóan fog reagálni az ágazat. A fennmaradó kérdés, hogy az általánosságban is tapasztalt szakmunkáshiánnyal mit lehet kezdeni. Önmagában a bérek korrekciója még nem oldja meg a hiányzó szakképzettséget.

FELLENDÜLÉS ÉS ÁREMELKEDÉS
A lakáspiaci tranzakciószámhoz visszatérve fontos megjegyezni, hogy az ország lakásállományának csupán néhány százaléka cserél gazdát évről évre. Az új lakásokat érintő tranzakciók pedig ezen belül is kis arányt képviselnek, 2015-ben mindössze 2,23 százalékot. A tavalyi lakásépítési statisztika, illetve az idei első negyedéves adatok azt mutatták, hogy az építés tekintetében még nem történt meg az áttörés, de a bejelentéseket és építési engedélyeket tekintve már kedvezőbb a kép. Ugyan az előző év azonos időszakához képest az épített lakások száma 10 százalékkal visszaesett, a várható építési volument előre jelző engedélyezési számok, viszont megduplázódtak.
A lakáspiac élénkülése jelentős árnövekedést indukált, és bár a fajlagos árak átlagértékeinek mozgásából nem szabad túlzott mértékű következtetéseket levonni - az ingatlan meglehetősen lokális termék, jelentős szórás mutatkozik az árakban régiókon, településeken, de még a műszaki-építészeti adottságok alapján - mégsem mehetünk el amellett, hogy KSH 2015 évben 11,6 százalék árnövekedést regisztrált a használt lakások körében.

Az Otthon Centrum saját adatai szerint 2016 első negyedévében az átlagos áremelkedés az előző év azonos időszakának átlagos áraihoz viszonyítva a családi házak esetében 7, a használt társasházi lakásoknál 23, a panelházak esetében 19 százalék volt, de néhány fővárosi kerületben és vidéki városban az előző év azonos időszakához képest ennél jóval magasabb, 40-60 százalékos emelkedés volt tapasztalható.
Annak ellenére, hogy az áremelkedés némiképpen csökkenti az igénybe vehető támogatás értékét, rövidtávon mégsem várjuk a lakásárak drámai csökkenését. Azt azonban igen, hogy fokozatosan magához térjen a lakásépítés és a lakáspiaci forgalom: éves szinten 10 ezer új lakás és 150 ezer tranzakció nem tűnik irreális várakozásnak.

Soóki-Tóth Gábor
az Otthon Centrum elemzési vezetője

A cikk megjelent a Figyelő 2016/25. számában.

Kapcsolódó cikkek